Herstelrecht en ingebrekestelling bij bouwgebreken

Herstelrecht van de aannemer: wat betekent dit voor opdrachtgevers?

In mijn praktijk als advocaat in het bouwrecht zie ik regelmatig dat opdrachtgevers bij bouwgebreken te snel handelen. Zij willen het werk vaak direct door een andere partij laten herstellen en/of laten afmaken. De reactie is begrijpelijk: het werk voldoet niet, de planning loopt uit de hand en de druk neemt toe. Maar wie zonder juridisch kompas handelt, loopt het risico de eigen positie te verzwakken.

Een opdrachtgever die de aannemer niet eerst formeel in de gelegenheid stelt de gebreken te herstellen, kan zijn vervolgstappen — herstel door een derde, beëindiging van de aannemingsovereenkomst of een vordering tot schadevergoeding — juridisch niet afdwingen.

Het gevolg is vaak precies wat men wilde voorkomen: extra kosten, vertraging en een juridisch conflict dat had kunnen worden vermeden.

Wat is het herstelrecht van de aannemer?

Het herstelrecht houdt in dat een aannemer de mogelijkheid moet krijgen om gebreken tijdens de uitvoering van het werk zelf te herstellen. Dit recht is vastgelegd in artikel 7:759 van het Burgerlijk Wetboek.

Het uitgangspunt van deze regeling is dat een aannemer eerst een redelijke kans moet krijgen om het werk alsnog correct uit te voeren voordat de opdrachtgever andere maatregelen neemt.

Concreet betekent dit dat:

• de aannemer het gebrek binnen een redelijke termijn moet kunnen herstellen;
• de opdrachtgever niet direct herstel door een derde mag laten uitvoeren;
• de opdrachtgever de aannemer eerst schriftelijk in gebreke moet stellen voordat schade of kosten kunnen worden verhaald.

Waarom een formele ingebrekestelling essentieel is

Een veelvoorkomend misverstand is dat het simpelweg melden van een gebrek voldoende is. Dat is niet zo. Pas wanneer de aannemer formeel in gebreke wordt gesteld, krijgt hij juridisch gezien de kans om zijn fout te herstellen  en pas daarna kunnen verdere stappen worden gezet.

Een geldige ingebrekestelling is schriftelijk en bevat drie elementen:

1. een duidelijke omschrijving van het gebrek;
2. de verwachting dat de aannemer dit herstelt; en
3. een redelijke termijn waarbinnen dit moet gebeuren.

Pas na deze ingebrekestelling mag de opdrachtgever verdere stappen overwegen, zoals het zelf (laten) herstellen van het werk of het verhalen van schade. Wie die stap overslaat, riskeert dat een rechter het handelen als te voortvarend of zelfs onrechtmatig  beoordeelt. Een ogenschijnlijk kleine omissie kan zo grote juridische en financiële gevolgen hebben.

Welke risico’s ontstaan zonder ingebrekestelling?

Het overslaan van de ingebrekestelling kan tot verschillende juridische problemen leiden. Zonder die formele stap komt de aansprakelijkheid van de aannemer ter discussie te staan  en daarmee ook de mogelijkheid om schade of kosten op hem te verhalen. Daarnaast kan een aannemer bezwaar maken tegen herstel door derden of alsnog betaling eisen voor werk dat hij zelf had willen herstellen. Het gevolg is regelmatig een kostbare juridische procedure, terwijl de voortgang van het bouwproject intussen stilligt.

Praktisch advies voor opdrachtgevers

Zorgvuldig handelen bij bouwgebreken begint met een correcte ingebrekestelling. Dat betekent: omschrijf de gebreken zo concreet mogelijk, stel de ingebrekestelling schriftelijk op, geef een redelijke termijn voor herstel en bewaar alle correspondentie en bewijsstukken. Wie die stappen volgt, beperkt juridische risico's en staat sterker als een conflict toch escaleert.

Conclusie

Bij gebreken in een bouwproject is snel handelen begrijpelijk, maar juridisch gezien niet altijd verstandig. Wie de aannemer eerst formeel in gebreke stelt, geeft hem de kans te herstellen én voorkomt dat vervolgstappen later worden aangevochten. Een kleine juridische stap die grote problemen kan voorkomen.

Heeft u vragen over het opstellen van een ingebrekestelling of over uw rechten en verplichtingen binnen een aannemingsovereenkomst?

Neem contact op met Cindy van den Berg, advocaat vastgoedrecht gespecialiseerd in bouwrecht.