Het ladderrecht: wanneer mag u tijdelijk het perceel van uw buren betreden?

Verbouwen in de stad is zelden eenvoudig. Perceelgrenzen zijn vaak krap en de ruimte voor bouwmateriaal of steigers is meestal beperkt. Wat nu als u voor uw verbouwing tijdelijk toegang nodig hebt tot het perceel van uw buren? Hier biedt het ladderrecht uitkomst, maar de toepassing ervan leidt in de praktijk geregeld tot conflicten. Wat houdt het ladderrecht in?

Wat houdt het ladderrecht in?

Het ladderrecht is vastgelegd in artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel verplicht een perceeleigenaar om het tijdelijk gebruik van zijn grond toe te staan als dat noodzakelijk is voor werkzaamheden op een aangrenzend perceel. Denk bijvoorbeeld aan het plaatsen van een steiger of het uitvoeren van schilderwerk dat niet vanaf het eigen perceel mogelijk is.

Deze verplichting geldt echter alleen als aan drie voorwaarden is voldaan:

• Noodzakelijkheid: het moet gaan om werkzaamheden die niet anders dan vanaf het perceel van de buur kunnen worden uitgevoerd.
• Tijdige en correcte kennisgeving: u moet uw buren vooraf informeren, bij voorkeur schriftelijk en met voldoende detail.
• Aanbod tot schadeloosstelling: eventuele schade of hinder moet worden vergoed.

Hoewel het ladderrecht een wettelijke basis biedt, zijn er duidelijke grenzen. De buren mogen het gebruik van hun grond weigeren als zij daarvoor gewichtige redenen hebben zoals ernstige persoonlijke omstandigheden of onherstelbare schade. Louter ongemak of vrees voor schade is echter niet voldoende.

Een praktijkvoorbeeld: vrees voor schade geen reden tot weigering

Op 31 mei 2023 oordeelde de Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:4856) over een burenconflict waarin het ladderrecht centraal stond. De eigenaar van een woning wilde aan de achterzijde een uitbouw realiseren. Hiervoor moesten werklieden tijdelijk op het perceel van de buren werken. Ondanks herhaalde verzoeken bleef toestemming uit. Toen de werkzaamheden toch begonnen, volgde escalatie – inclusief aangifte wegens huisvredebreuk.

De voorzieningenrechter stelde echter dat het ladderrecht van toepassing was: de werkzaamheden waren duidelijk omschreven, noodzakelijk, en er was tijdig gecommuniceerd. De vrees van de buren voor overlast of schade was geen ‘gewichtige reden’ om de toegang te weigeren. Wel moest de schade aan een schutting worden hersteld.

Voorkom escalatie - onze aanbevelingen

Als bouwende buur:

• Informeer tijdig en schriftelijk over de aard, de duur en de impact van de werkzaamheden.
• Leg vast wat u onderneemt om overlast te beperken.
• Biedt compensatie aan bij mogelijke schade of hinder.
• Schakel tijdig juridische hulp in bij weerstand.

Als buur die medewerking moet verlenen:

• Weet dat het ladderrecht beperkingen stelt aan uw eigendomsrecht.
• Overleg constructief en denk mee over praktische oplossingen.
• Breng bezwaren gemotiveerd en tijdig naar voren.

Juridisch advies nodig over ladderrecht?

Het ladderrecht biedt een noodzakelijke juridische route bij bouwprojecten in dichtbebouwde gebieden. Tegelijkertijd vraagt het om zorgvuldige communicatie en wederzijds begrip tussen buren. u weten hoe u zich juridisch kunt beschermen of handhaven bij een verbouwing of burenconflict? Neem dan contact op met Linda van der Knaap, advocaat burenrecht bij Delissen Martens.