Kan een VvE ingrijpen bij structurele overlast?

In appartementencomplexen zijn de bewoners voor hun woongenot mede afhankelijk van elkaar. Vaak kan er probleemloos worden samengeleefd, maar soms kan het gedrag van één bewoner het woongenot van de andere bewoners ernstig verstoren. Denk aan geluidsoverlast, intimidatie of zelfs bedreigingen. De vraag die dan vaak rijst, is of de Vereniging van Eigenaars (VvE) kan ingrijpen.  

Het antwoord op die vraag is ja, maar alleen onder strikte voorwaarden en met inachtneming van een zorgvuldige procedure.

Juridisch kader

Een besluit van een VvE kan worden vernietigd als het in strijd is met wettelijke of statutaire bepalingen, de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW, of met het reglement van de vereniging (artikel 2:15 BW juncto artikel 5:130 BW).

De meeste modelreglementen bevatten een bepaling (zoals artikel 27 van het Modelreglement 1983 in de hiernavolgende casus) die de VvE de mogelijkheid biedt het gebruiksrecht van een appartement te ontzeggen bij ernstige of herhaalde overtredingen. Zo’n maatregel mag pas worden genomen na een voorafgaande waarschuwing. Als binnen een jaar opnieuw sprake is van overlast, mag de VvE besluiten tot ontzegging van het gebruik.

Voorbeeld uit de praktijk: structurele overlast in een seniorenflat

In een recente zaak bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2025:6388) speelde een dergelijk geval. Een huurder in een seniorenflat veroorzaakte herhaaldelijk overlast en bedreigde uiteindelijk een 84-jarige bewoner van de flat met een mes. De verklaring van de 84-jarige bewoner over het incident werd door de politie vastgelegd in een proces-verbaal:

“Ik zag dat [appellant] naar zijn flat liep en naar binnen ging. Ik zag dat [appellant] naar buiten kwam met een mes in zijn rechterhand. Het mes was ongeveer vijftien centimeter groot. Het leek op een keukenmesje met een zwart handvat en een blank mes, Ik zag dat hij naar mij toe kwam lopen en dat hij riep hij van alles, Ik kan mij niet goed meer herinneren wat hij riep. [appellant] stond ongeveer een meter van mij af. De afstand tussen mij en het mes was nog geen tien centimeter. Hij bewoog het mes recht omhoog waardoor het vlak voor mij neus uitkwam. Hij deed het mes weer beneden en later weer omhoog. Dit deed hij ongeveer twee of drie keer met een gestrekte rechterarm.”

Voor de VvE was dit incident de druppel die de emmer deed overlopen. Ondanks eerdere waarschuwingen bleef de overlast aanhouden. Daarom besloot de VvE op 17 september 2024 het gebruiksrecht van de huurder te ontzeggen.

De huurder vocht dit besluit aan, maar zowel de rechtbank als het gerechtshof bevestigden: de VvE mocht dit besluit nemen.

Oordeel van het Gerechtshof

Het Gerechtshof oordeelde net als de rechtbank dat de VvE in redelijkheid tot het besluit had kunnen komen. De formele vereisten waren in acht genomen en de overlast bleef ondanks de waarschuwingsbrief toch voortduren.

De huurder had bovendien ter zitting verklaard niet bereid te zijn om de in strijd met het huishoudelijk reglement geplaatste camera’s en spijkerlatten te verwijderen. Daarmee onderstreepte hij het standpunt van de VvE. Over het incident met het mes verklaarde de huurder dat hij niet met een mes had gezwaaid, maar dat het “misschien een lepel” was. Het Gerechtshof vond dit niet geloofwaardig. Voor het Gerechtshof stond op basis van de processtukken vast dat het incident met het mes daadwerkelijk had plaatsgevonden.

Hoewel de huurder een groot belang had bij het behoud van zijn gebruiksrecht mocht de VvE dat belang laten wijken voor de veiligheid en leefbaarheid van de andere bewoners.

Het argument dat het besluit de huurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder zou doorkruisen, hield ook geen stand: de VvE is immers geen partij bij die overeenkomst.

De verhouding tussen de VvE en de huurder wordt beheerst door het splitsingsreglement en de gebruikersverklaring. Door zich daar niet aan te houden, mocht de VvE het gebruiksrecht van de woning ontzeggen.

Wat leert deze uitspraak?

Zowel de uitspraak van de rechtbank als het arrest van het Gerechtshof bevestigen dat een VvE:

• kan en mag optreden bij structurele overlast,
• een ontzeggingsbesluit kan nemen als dat zorgvuldig is voorbereid, en
• de belangen van bewoners bij een veilige woonomgeving zwaarder mag laten wegen dan het belang van één bewoner.

Het is echter een zwaar middel, dat alleen standhoudt als de VvE zich strikt aan de regels houdt.

Wat moet een VvE doen bij overlast?

Voordat een VvE mag en kan besluit tot ontzegging van het gebruiksrecht, is het belangrijk dat:

• er een schriftelijke waarschuwing is gegeven conform het betreffende reglement én voordat het ontzeggingsbesluit wordt genomen;
• de overlastveroorzaker op correcte wijze is uitgenodigd voor de ALV waarin het ontzeggingsbesluit op de agenda staat;
• de besluitvorming voldoet aan de vereisten van het quorum en het besluit met een juiste meerderheid van stemmen wordt genomen;
• de overlast zorgvuldig wordt gedocumenteerd.

Wanneer een ontzeggingsbesluit te ingrijpend is, kan de VvE ook kiezen voor lichtere maatregelen, zoals het opleggen van boetes bij het overtreden van reglementen of bemiddeling inschakelen.

Omdat de gevolgen van een dergelijk besluit groot kunnen zijn, doet een VvE er verstandig aan om tijdig juridisch advies in te winnen.

Heeft uw VvE te maken met overlast?

Heeft uw VvE te maken met aanhoudende overlast of wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn als bestuur of bewoner? Neem gerust contact op met Linda van der Knaap, advocaat VvE-recht bij Delissen Martens.