Last onder dwangsom voor de VvE. Wat kan de VvE daartegen doen?

Herstelwerkzaamheden pand VvE

Onlangs werd ik benaderd door een lid van een VvE met de vraag of ik haar kon helpen. Het ging om het volgende. De VvE was door de gemeente verzocht om de kozijnen van haar pand te vervangen. De kozijnen waren er slecht aan toe. Het pand zou niet meer aan de regels van het Bouwbesluit 2012 voldoen. De gemeente gaf de VvE een termijn van drie maanden waarbinnen de kozijnen moesten worden hersteld. Als dat niet zou lukken zou de VvE een dwangsom riskeren van € 2.500. Voor deze dwangsom had de gemeente zowel de VvE,  maar ook alle afzonderlijke VvE-leden aangeschreven. Er was dus nogal wat onrust ontstaan binnen de VvE.

Weigerachtig VvE-lid

Mijn cliënte was niet onwelwillend om de kozijnen te laten vervangen. Probleem was alleen dat het de kozijnen van een ander VvE-lid betrof. De eigenaar van de die woning werkte niet mee en weigerde toegang tot zijn appartement. Hierdoor rees bij mijn cliënte de vraag of zij zich kon verweren tegen de dreigende dwangsom die haar boven het hoofd hing. Een bedrag van € 2.500 kon zij niet zomaar ophoesten. Bovendien leek het haar onredelijk dat zij zou moeten opdraaien voor de herstelkosten aan de woning van haar buurman. Wat te doen?

Last onder dwangsom

Ten eerste rijst de vraag wat een last onder dwangsom precies is. Een last onder dwangsom is een bestuursrechtelijke handhavingsmaatregel. Het betreft een zogenaamde herstelsanctie. Dit betekent dat er niet meteen een boete wordt opgelegd maar dat een (rechts)persoon in de gelegenheid wordt gesteld om een overtreding binnen een bepaalde termijn ongedaan te maken. Dit staat in artikel 5:31d van de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb). Mocht dit niet binnen de gestelde termijn lukken, verbeurt de persoon in kwestie een dwangsom. De hoogte van de dwangsom kan verschillen. Aan particulieren wordt doorgaans een lagere dwangsom in rekening gebracht dan aan bedrijven. In de zaak van mijn cliënte wilde de gemeente de VvE ertoe bewegen om op eigen initiatief de kozijnen te vervangen en daarmee de overtreding te herstellen. De gemeente hoopte dit met een dreiging van een dwangsom te bereiken. Maar is het de verantwoordelijkheid van de VvE om herstelwerkzaamheden aan de kozijnen te verrichten?

Gemeenschappelijke voorzieningen

Kozijnen behoren tot de gemeenschappelijke voorzieningen, die onder verantwoordelijkheid vallen van de VvE als geheel. Dat betekent dat herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke voorzieningen, zoals de gevel of de kozijnen,  uit het VvE-potje moeten worden betaald. De splitsingsakte, respectievelijk het splitsingsreglement,  geeft uitsluitsel bij het beantwoorden van de vraag wat tot de gemeenschappelijke voorzieningen behoort. Als voorbeeld valt het modelreglement van de site www.notaris.nl te raadplegen. Onder artikel 11 van het modelreglement is vermeld dat de kozijnen als een gemeenschappelijke voorziening wordt gezien.

In de zaak van mijn cliënte was in het splitsingsreglement inderdaad opgenomen dat onderhoud van de kozijnen ten koste komt van de VvE als geheel. De kozijnen waren dus de verantwoordelijkheid van de VvE en niet alleen van de eigenaar van het desbetreffende appartement.

VvE is overtreder

Helaas zag ik daarom onvoldoende juridische aanknopingspunten om bij de gemeente te klagen dat mijn cliënte niet had mogen worden aangeschreven. Het is uiteindelijk aan de VvE om voor onderhoud te zorgen. Hoe de verhoudingen binnen de VvE liggen, is voor de gemeente niet interessant. Voor de gemeente is het niet van belang of een lid van de VvE weigert om mee te werken. Volgens de wet heeft de VvE het in haar macht om de overtreding van het Bouwbesluit ongedaan te maken en zal daarom als overtreder conform artikel 5:1 lid 2 van de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) worden gezien. Dat de gemeente de leden van de VvE mag aanschrijven om een overtreding ongedaan te maken, is  bevestigd in de rechtspraak.

Conclusie

Kortom, een zaak aanspannen jegens de gemeente achtte ik in deze zaak onvoldoende kansrijk. Indien de buurman in kwestie niet binnen de gestelde termijn van drie maanden zijn kozijnen zou vervangen, zou het zomaar kunnen dat de gemeente mijn cliënte een bedrag van € 2.500 in rekening zou brengen. Het geld zou zij vervolgens via een civielrechtelijke procedure op haar buurman kunnen verhalen.

Tip voor VvE’s

Deze kwestie laat zien dat een VvE in plaats van een individuele bewoner door de gemeente een last onder dwangsom kan worden opgelegd. Het is daarom van belang om bewust te zijn van hetgeen is opgenomen in het splitsingsreglement. Indien de VvE voor herstelwerkzaamheden verantwoordelijk is, kan de gemeente de VvE daarop aanspreken. Indien de VvE wenst dat elke eigenaar zelf verantwoordelijk is voor zijn eigen kozijnen, moet dat in het splitsingsreglement worden opgenomen. Als de verantwoordelijkheid bij elke eigenaar afzonderlijk ligt, is er een grotere kans om een zaak tegen de gemeente te winnen. De VvE heeft het dan immers niet in haar macht om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. De gemeente zal de desbetreffende eigenaar rechtstreeks moeten aanschrijven.

Heeft u nog vragen naar aanleiding van dit blog of verkeert u in een vergelijkbare situatie? Neem dan contact op met Janina Hamann

Gepubliceerd op: 7 april 2020 in Bestuursrecht, Huurrecht en vastgoedrecht
Vragen?
Neem contact op met Janina (J.E.) Hamann
Last onder dwangsom voor de VvE. Wat kan de VvE daartegen doen?
Delen:

Nieuwsbrief

Op de hoogte blijven? Wij sturen periodiek een gratis nieuwsbrief met actualiteiten op juridisch gebied. Door uw e-mailadres in te vullen geeft u toestemming voor het ontvangen van onze nieuwsbrief. Deze toestemming kunt u altijd intrekken, door op de unsubscribe link te klikken onderaan de e-mails die u van ons ontvangt. Lees ons Privacy Statement voor meer informatie over hoe wij omgaan met uw persoonsgegevens.