Samenwonen in Nederland: Eigendomsverhoudingen en juridische aspecten

Dit is het tweede blog in onze blogserie Samenwonen in Nederland, waarin we ingaan op eigendomsverhoudingen. Naast financiële verplichtingen en partneralimentatie is eigendom een essentieel aspect voor samenwoners. Wat gebeurt er met gezamenlijk aangekochte goederen of een gedeelde woning als de relatie eindigt? In deze blog worden de juridische aspecten van eigendomsverhoudingen voor samenwoners besproken en hoe zij zichzelf juridisch kunnen beschermen.

Eigendomsverhoudingen: Wat zegt de wet?

Gehuwde stellen en geregistreerde partners vallen automatisch onder het familierecht. Zij zijn gehuwd of geregistreerd partner, waardoor zij onder de bescherming van de  gemeenschap van goederen vallen of onder huwelijkse voorwaarden indien deze zijn aangegaan. Voor samenwoners ligt dit anders. Zij hebben geen automatisch recht op eigendom dat door hun partner is verworven tijdens de relatie. Eigendom blijft juridisch toebehoren aan de persoon die het heeft aangeschaft, tenzij anders is overeengekomen.

Dit betekent dat als een woning uitsluitend op naam van één partner staat, de andere partner hier geen juridisch aanspraak op heeft, zelfs niet als deze financieel heeft bijgedragen. Bij een relatiebreuk of overlijden kan dit tot aanzienlijke complicaties leiden.

Gezamenlijk eigendom: Hoe kan dit worden geregeld?

Om onduidelijkheden en geschillen te voorkomen, kunnen samenwoners juridische afspraken maken over hun eigendommen. Dit kan onder andere door:

• Het opstellen van een samenlevingsovereenkomst waarin wordt vastgelegd welke bezittingen door wie zijn ingebracht en hoe deze worden verdeeld bij een breuk.
• Het sluiten van een notarieel samenlevingscontract waarin eigendomsrechten en financiële bijdragen expliciet worden geregeld.
• Het gezamenlijk laten registreren van een woning in de koopakte, zodat beide partners juridisch eigenaar zijn.
• Het vastleggen van afspraken over gedeelde investeringen, zodat duidelijk is wie recht heeft op welk deel van gezamenlijk aangekochte goederen.

Wat gebeurt er bij een relatiebreuk?

Indien er geen duidelijke afspraken zijn vastgelegd, kunnen samenwoners bij een relatiebreuk in juridische onzekerheid verkeren. Zonder schriftelijke afspraken geldt de wet strikt:

• Degene die juridisch eigenaar is van een goed, behoudt dit na de scheiding.
• Indien een woning gezamenlijk is aangekocht, maar één van de partners meer heeft bijgedragen, kan een geschil ontstaan over de verdeling van de overwaarde.
• Indien er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, kan de niet-eigenaar onder bepaalde voorwaarden alsnog een financiële vergoeding eisen.

Het beroep op ongerechtvaardigde verrijking is echter een juridisch complexe procedure en vereist gedegen juridische ondersteuning.

Rechten en vergoedingen bij eigendomsverhoudingen

Bij gehuwden en geregistreerde partners gelden specifieke wettelijke regels omtrent eigendomsverhoudingen en vergoedingsrechten.

• In gemeenschap van goederen geldt dat alles wat tijdens het huwelijk wordt verkregen, in principe gemeenschappelijk bezit is.
• Bij huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden kunnen specifieke afspraken worden gemaakt over het privévermogen en eventuele vergoedingsrechten bij een investering in het gemeenschappelijk vermogen.
• Indien privévermogen is gebruikt voor een gezamenlijke aankoop, kan een vergoedingsrecht ontstaan, afhankelijk van de gemaakte afspraken en de wetgeving (artikel 1:87 BW).

Voor samenwoners geldt dat dergelijke rechten niet automatisch van toepassing zijn. Een samenlevingsovereenkomst kan bepalingen bevatten over de verdeling van eigendom en investeringen, maar zonder expliciete afspraken is er geen wettelijk afdwingbare regeling.

Jurisprudentie over eigendomsverhoudingen bij samenwoners

Uit recente jurisprudentie blijkt dat samenwoners in veel gevallen geen aanspraak kunnen maken op eigendom of schadevergoeding wanneer er geen overeenkomst bestaat:

• HR 10 mei 2019, ECLI:NL:HR:2019:707 – De Hoge Raad oordeelde dat het familierecht niet naar analogie kan worden toegepast op samenwoners. Een vergoedingsrecht kan slechts worden geëist op basis van het algemene verbintenissenrecht.
• HR 17 november 2023, ECLI:NL:HR:2023:1571 – De Hoge Raad stelde vast dat een samenwoner niet automatisch recht heeft op vergoeding voor investeringen in een gezamenlijke woning, tenzij hier expliciete afspraken over zijn gemaakt.
• HR 8 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1598 – De Hoge Raad vernietigde een uitspraak waarin een samenwoner een bewijsaanbod had gedaan over een stilzwijgend recht op een aandeel in de woning van zijn ex-partner, dat door het hof was afgewezen. De zaak is verwezen naar een ander gerechtshof voor nadere behandeling. Hierin is nog geen definitieve uitspraak.

Verjaring van vorderingen bij samenwoners

Een ander relevant aspect is de verjaring van vorderingen. Voor samenwoners gelden de algemene verjaringsregels uit het Burgerlijk Wetboek:

• Een vordering uit overeenkomst verjaart na vijf jaar na de vervaldag dat de vordering opeisbaar wordt (artikel 3:307 BW).
• Een vordering op basis van onverschuldigde betaling verjaart na vijf jaar of uiterlijk 20 jaar na het ontstaan van de vordering (artikel 3:309 BW).
• Een vordering op basis van ongerechtvaardigde verrijking verjaart na vijf jaar of uiterlijk 20 jaar na het ontstaan (artikel 3:310 BW).

Voor gehuwden en geregistreerde partners is de verjaringstermijn verlengd met zes maanden na het einde van het huwelijk of geregistreerd partnerschap. In sommige gevallen passen rechters deze verlenging ook toe op samenwoners, maar hierover bestaat geen eenduidige jurisprudentie.

Conclusie

Eigendomsverhoudingen vormen een cruciaal onderdeel van samenwonen en kunnen bij een relatiebreuk tot juridische en financiële complicaties leiden. Om juridische onzekerheid te voorkomen, is het raadzaam afspraken schriftelijk vast te leggen. Dit kan via een samenlevingsovereenkomst, een notariële akte, waarin duidelijke afspraken over gedeelde eigendommen en investeringen worden opgenomen.

Aanbevolen stappen voor samenwoners:

• Opstellen van een (notariële) samenlevingsovereenkomst met afspraken over eigendom, hoe om te gaan met investeringen in elkaars vermogen, de onderlinge bijdragen in de kosten van het (gemeenschappelijke) vermogen en verdeling bij een breuk.
• Onroerend goed op naam van beide partners zetten, zodat er gemeenschappelijk eigendom ontstaat.
• Raadplegen van een juridisch specialist om eigendomsrechten en mogelijke risico’s goed in kaart te brengen.

In onze blogserie Samenwonen in Nederland behandelen we meer juridische aandachtspunten. Lees ook ons eerste blog over de algemene rechten en plichten van samenwoners. In de volgende blogs gaan we dieper in op andere belangrijke thema’s, zoals pensioenrechten en erfrecht.

Vragen over uw eigendomspositie bij samenwonen?

Bij vragen over het bovenstaande of voor meer informatie over dit onderwerp kunt u zich wenden tot Sandra Verburgt, advocaat Familierecht.