Schade bij oplevering huurwoning: wanneer kunt u deze verhalen op de huurder?

Het einde van een huurovereenkomst is een belangrijk moment voor verhuurders en vastgoedbeheerders. Dan blijkt of het gehuurde correct is onderhouden. Vaak zijn er meerdere beschadigingen te vinden, maar niet altijd kunnen die op de huurder worden verhaald. Meestal komt dit door gebrekkige dossiervorming of het niet volgen van de juiste procedures. Ter voorkoming dat u als verhuurder achterblijft met de schade, geef ik hieronder een aantal tips.

1. Zorg voor een duidelijk opleverrapport bij aanvang van de huurperiode

De wet bepaalt dat een huurder het gehuurde moet opleveren in de staat zoals vastgelegd bij aanvang van de huur, behoudens normale slijtage. Dit betekent dat een duidelijke en volledige beschrijving van het gehuurde voor aanvang van de huurperiode erg belangrijk is: het maakt duidelijk hoe het gehuurde moet worden achtergelaten aan het einde van de huurperiode. Zorg dus voor een goed opleverrapport. Een goed opleverrapport bevat:

• een gedetailleerde beschrijving van het gehuurde (met onderscheid per ruimte)
• duidelijke, gedateerde en gedetailleerde foto’s
• een handtekening van beide partijen

Geen beginrapport? Probeer de beginstaat te bewijzen

Ontbreekt een opleverrapport, dan werkt de wet in het voordeel van de huurder. De huurder wordt dan geacht het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het wordt opgeleverd. Dit betekent in de praktijk dat een huurder over schade aan het gehuurde kan zeggen: “Dat was al zo”. Als verhuurder moet u dan het tegendeel bewijzen. Dat is zonder duidelijk beginrapport een lastige opgave. Extra lastig is dat rechters dan kritisch kijken naar het bewijsmateriaal. Zo volgt uit een recente uitspraak dat foto’s die niet concreet, gedateerd of herleidbaar zijn naar specifieke ruimtes onvoldoende geschikt zijn als bewijsmateriaal.

2. Houd een voorinspectie (en plan deze tijdig in)

Een huurder moet in beginsel de kans krijgen om schade zelf te herstellen. De voorinspectie is daarbij een belangrijk instrument: het maakt inzichtelijk wat precies hersteld moet worden. Een goed voorinspectierapport bevat:

• een duidelijke omschrijving van de geconstateerde gebreken
• een overzicht van welke gebreken hersteld moeten worden
• de termijn waarbinnen de gebreken moeten worden hersteld
• een inschatting van de herstelkosten per gebrek
• een handtekening van beide partijen

Geen voorinspectie uitgevoerd? Maak gebruik van gespecificeerde facturen

Als geen voorinspectie is uitgevoerd, dan kunnen alleen de kosten die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren worden verhaald op de huurder. U moet als verhuurder dan onderscheid maken tussen arbeid- en materiaalkosten, want alleen materiaalkosten mogen op de huurder worden verhaald. Belangrijk is dat de materiaalkosten worden gekoppeld aan de specifieke schadeposten, bijvoorbeeld door gespecificeerde facturen. Facturen die te globaal zijn of totaalbedragen bevatten zijn niet geschikt. Zorg dus voor een goede administratie. 

3. Herstel de gebreken snel. Waarborgsom? Stort het restant tijdig terug.

De wet bepaalt dat de herstelkosten mogen worden verrekend met de waarborgsom. Het restant van de waarborgsom moet dan uiterlijk binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst worden teruggestort (artikel 7:261b lid 3 sub a BW). Het is dus belangrijk om binnen die 30 dagen te weten wat de herstelkosten zijn geweest.
Wacht dus niet te lang met de herstelwerkzaamheden.

Let op: de huurder moet worden geïnformeerd over het verrekenen van de waarborgsom. De wet bepaalt bovendien dat bij die mededeling een volledige kostenspecificatie moet worden verstrekt (zie artikel 7:261b lid 4 BW). Wees hier alert op.

Samenvatting

Het succesvol verhalen van schade op een huurder staat of valt met de voorbereiding en dossiervorming. Het ontbreken van een beginrapport bij aanvang van de huur of voorinspectierapport bij afloop van de huur verzwakt uw juridische positie aanzienlijk. Samenvattend moet u dus als verhuurder:

• Zorgen voor een duidelijk opleverrapport bij aanvang van de huurperiode
• Tijdig een voorinspectie inplannen en duidelijk maken wat hersteld moet worden
• Niet te lang wachten met de herstelwerkzaamheden na de eindoplevering
• Schriftelijk mededelen dat de waarborgsom wordt verrekend en daarbij een kostenspecificatie verstrekken
• Het restant van de waarborgsom tijdig (binnen 30 dagen) terugstorten.

Vragen over het verhalen van schade bij oplevering?

Wilt u weten of u schade op uw huurder kunt verhalen? Of twijfelt u over uw bewijspositie of aanpak? Neem contact op met onze specialisten van Delissen Martens. Wij analyseren uw situatie, brengen uw risico’s in kaart en adviseren u over de meest effectieve strategie.