Verborgen gebrek aan een binnenzwembad: verkopers aansprakelijk — tot aan het hof

Stel je voor: je koopt een prachtige woning met een bijgebouw inclusief eigen binnenzwembad. Ruim € 800.000 neergeteld, de sleutels in ontvangst genomen — en dan blijkt het zwembad lek. Ernstig lek…

Dit is precies wat onze cliënten overkwam. Wij stonden hen bij in een procedure die liep van de rechtbank Midden-Nederland tot aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.[1] Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep kregen zij gelijk: de verkopers zijn aansprakelijk.

Verborgen gebrek na aankoop woning

Onze cliënten kochten een woonhuis inclusief een vrijstaand bijgebouw met binnenzwembad. Na de levering ontdekten zij al snel dat het zwembad op meerdere plekken ernstig lekte: door de betonblokken, langs een ingebouwde lamp en via gaten die zonder afdichting door de wanden waren geboord voor een trap. Om het waterpeil op niveau te houden, moest het bad continu worden bijgevuld met water en ook steeds opnieuw worden verwarmd. In de ruimte onder het zwembad liep bovendien water op.

Wat maakte dit extra pijnlijk: in de vragenlijst die de verkopers hadden ingevuld, stond expliciet dat de kruipruimte droog was en dat er geen problemen waren met wateroverlast. Onze cliënten hadden geen enkele reden om te twijfelen.

Non-conformiteit: wanneer is een verkoper aansprakelijk?

Een verkoper is aansprakelijk wanneer een woning niet de eigenschappen heeft die een koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Dit heet non-conformiteit. De rechtbank oordeelde al in eerste aanleg dat het binnenzwembad niet voldeed aan die norm. Het bad was prominent aanwezig in het verkoopmateriaal en was een wezenlijk onderdeel van de woning. Kopers mochten er dus op vertrouwen dat het gewoon werkte. Een zwembad waarbij je permanent moet bijvullen en een onderloper krijgt? Dat voldoet daar simpelweg niet aan.

De verweren van de verkopers – en waarom ze faalden

De verkopers voerden een aantal verweren. Geen van alle slaagde.

"De vrouw was geen eigenaar en dus geen contractspartij."

De verkopers betoogden dat één van hen — de vrouw — de koopakte slechts had ondertekend om toestemming te geven, niet als verkoper. Zowel de rechtbank als het hof verwierp dit. Zij stond in de koopovereenkomst vermeld als verkoper, had onze cliënten rondgeleid en had de akte als verkoper ondertekend. Dat zij geen eigenaar was, doet er niet toe: naar Nederlands recht is een koopovereenkomst waarbij iemand een zaak van een ander verkoopt gewoon geldig.

"De kopers hadden zelf een keuring moeten laten uitvoeren."

De verkopers stelden dat onze cliënten hun onderzoeksplicht hadden geschonden door geen bouwkundige keuring te laten doen. Het hof maakte korte metten met dit standpunt: de lekkages waren tijdens de bezichtigingen niet zichtbaar en de mededeling in de vragenlijst dat er geen vochtproblemen waren, gaf juist geen aanleiding tot nader onderzoek. Een koper is bovendien niet in alle gevallen verplicht een deskundige in te schakelen.

"De ouderdomsclausule sluit aansprakelijkheid uit."

In de koopovereenkomst was een ouderdomsclausule opgenomen, die de risico's van de hoge leeftijd van de woning bij de koper legde. De verkopers beriepen zich hierop. Maar het hof oordeelde — net als de rechtbank eerder — dat deze clausule specifiek verwees naar de onroerende zaak van meer dan 113 jaar oud. Het bijgebouw met het binnenzwembad was slechts ongeveer 30 jaar oud. Onze cliënten hoefden er dan ook niet op bedacht te zijn dat deze clausule ook het zwembad zou dekken. En zelfs als dat anders was: de lekkage werd mede veroorzaakt door de geboorde gaten en de kapotte pvc-leiding, niet enkel door ouderdom.

Uitspraak van het hof: schadevergoeding voor de kopers

Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank volledig. De kopers ontvangen een schadevergoeding gelijk aan 11/15e deel van de herstelkosten van € 27.081,-, wat neerkomt op € 19.859,39. De aftrek is het gevolg van de "nieuw voor oud"-regeling in de koopakte: de kopers kregen een nieuwe folie liner, terwijl het zwembad al een aantal jaren oud was. De verkopers werden ook veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Wat betekent deze uitspraak over verborgen gebreken voor jou als woningkoper?

Deze zaak laat zien dat verkopers niet zomaar wegkomen met verborgen gebreken, ook niet met een beroep op een ouderdomsclausule of het ontbreken van een bouwkundige keuring. Als een gebrek tijdens de bezichtiging redelijkerwijs niet zichtbaar was en de verkoper in de vragenlijst onjuiste informatie heeft verstrekt, staat de wet aan jouw kant.

Ontdek jij na de aankoop van je woning een ernstig gebrek? Laat je dan tijdig adviseren over je rechten en mogelijkheden. Bij DM Advocaten staan wij je daarin graag bij.

[1] Rechtbank Midden-Nederland 9 oktober 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:5549 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juli 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:4948.