Of je nu huurt of verhuurt, vroeg of laat krijg je ermee te maken: gebreken aan het gehuurde. Een lekkend dak, een kapotte CV, schimmel of andere gebreken kunnen flink wat ergernis veroorzaken. Maar wie is eigenlijk verantwoordelijk voor het oplossen van zulke problemen?
Wat is een gebrek?
Volgens artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een gebrek “een staat of eigenschap van het gehuurde, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor het gehuurde niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”. Voorbeelden hiervan zijn lekkages, bouwkundige gebreken of ongedierte.
Gevolgen van een gebrek
De verhuurder is allereerst verplicht om gebreken te herstellen als de huurder daarom vraagt, tenzij herstel onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Gaat het echter om kleine herstellingen dan moet de huurder het gebrek zelf herstellen.
Heeft het gebrek geleid tot een substantiële vermindering van het woongenot, dan heeft de huurder recht op een evenredige vermindering van de huurprijs. De huurder kan ook schade hebben geleden door een gebrek. De verhuurder is gehouden deze schade te vergoeden als:
- Het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen;
- Het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds aanwezig was en de verhuurder het gebrek toen kende of had behoren te kennen;
- Het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst reeds aanwezig was en de verhuurder toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak het gebrek niet had.
Woonruimte versus bedrijfsruimte
Bij woonruimte geldt dat er niet ten nadele van de huurder van deze wettelijke bepalingen mag worden afgeweken. Dat betekent dat afspraken in de huurovereenkomst die de huurder in een slechtere positie brengen dan op grond van de wettelijke gebrekenregeling, ongeldig zijn.
Voor bedrijfsruimte geldt dat de gebrekenregeling van regelend recht is. Dit houdt in dat partijen in de huurovereenkomst afwijkende afspraken kunnen maken over de verantwoordelijkheid ingeval van gebreken. Partijen kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat een lekkage van het gehuurde niet als een gebrek kwalificeert of ze kunnen afspreken dat bepaalde gebreken voor rekening van de huurder komen, zelfs als deze op grond van de wettelijke regeling voor rekening van de verhuurder zouden zijn. Bij bedrijfsruimte is het dus van belang om duidelijke afspraken te maken in de huurovereenkomst over de verantwoordelijkheden bij gebreken.
Wilt u juridisch advies bij een gebrek in uw huurpand?
Heeft u te maken met een gebrek aan uw pand en wilt u weten wat uw rechten en plichten zijn? Of heeft u een conflict over een gebrek? Neem vrijblijvend contact op met onze specialisten huurrecht. Wij staan klaar om u helder en daadkrachtig te adviseren.
