Opzeggen van een huurovereenkomst

Als verhuurder kun je op een gegeven moment te maken krijgen met de wens of noodzaak om een huurovereenkomst te beëindigen. Maar hoe werkt dat precies, en waar moet je rekening mee houden?

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Sindsdien zijn huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de standaard. Slechts in uitzonderingsgevallen  mag u als verhuurder nog een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten, bijvoorbeeld als de huurder een student is.

In die gevallen gelden de volgende regels:

• Huurder: mag de overeenkomst tussentijds opzeggen met een opzegtermijn die gelijk is aan de tijd tussen twee opvolgende betalingen van de huurprijs, doorgaans één maand. De opzegging dient te worden gedaan via een aangetekende brief of deurwaardersexploot.
• Verhuurder: mag de overeenkomst niet tussentijds opzeggen. Wil u als verhuurder voorkomen dat het contract stilzwijgend wordt verlengd na de afgesproken termijn, dan dient u de huurder tijdig schriftelijk te informeren dat de huurovereenkomst aan het einde van de afgesproken termijn eindigt. Doet u dit als verhuurder niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch voor onbepaalde tijd voortgezet.

Ook als er geen sprake is van een uitzonderingssituatie kunnen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd sluiten, maar dan geniet de huurder wel huurbescherming. Dit betekent dat u als verhuurder de overeenkomst alleen kan opzeggen als er sprake is van een van de wettelijke opzeggingsgronden, vergelijkbaar met een contract voor onbepaalde tijd.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd

Huurder
Als huurder kunt u de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn die gelijk is aan de tijd tussen twee opvolgende betalingen van de huurprijs, doorgaans één maand. De opzegging dient te worden gedaan via een aangetekende brief of deurwaardersexploot.

Verhuurder
Voor de verhuurder geldt een strengere regeling. De verhuurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd slechts opzeggen als er sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond, bijvoorbeeld dringend eigen gebruik. De verhuurder moet de reden van opzegging schriftelijk mededelen. Ook moet de verhuurder een opzegtermijn in acht nemen. De opzegtermijn is:

• 3 maanden als de huurder korter dan 1 jaar huurt;
• 4 maanden als de huurder meer dan 1 jaar huurt;
• 5 maanden als de huurder meer dan 2 jaar huurt;
• 6 maanden als de huurder meer dan 3 jaar huurt.

Ook de verhuurder moet de opzegging doen via een aangetekende brief of deurwaardersexploot.

Indien de huurder niet instemt met de huuropzegging, is een gerechtelijke procedure vereist om de huurovereenkomst te beëindigen.

Ontbinden huurovereenkomst

Een huurovereenkomst kan ook worden ontbonden wanneer één van de partijen ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn/haar contractuele verplichtingen. Veelvoorkomende redenen voor ontbinding zijn onder meer:

• Structurele huurachterstand;
• Ernstige overlast;
• Onrechtmatig gebruik van de woning.

Voor het ontbinden van de huurovereenkomst dient in beginsel wel een gerechtelijke procedure te worden gevoerd. De rechtbank zal in die procedure oordelen of er sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Hulp bij het beëindigen van een huurovereenkomst

Het beëindigen of ontbinden van een huurovereenkomst vergt nauwkeurigheid en juridische deskundigheid. Voorkom onnodige risico’s en zorg voor een goed onderbouwde juridische aanpak. Onze advocaten huurrecht begeleiden u hierbij van begin tot eind.