Wanneer je een aannemer inschakelt voor een bouwproject, verwacht je dat het werk aan de overeengekomen kwaliteit voldoet. Maar wat gebeurt er als je na oplevering gebreken ontdekt? Hieronder leggen we uit wat de aannemer moet doen bij bouwgebreken, inclusief verborgen gebreken, en hoe je hem hiervoor aansprakelijk kunt stellen.
Bij het inschakelen van een aannemer worden de afspraken vastgelegd in een aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst beschrijft welke werkzaamheden de aannemer uitvoert, welke materialen gebruikt moeten worden, de termijn voor voltooiing en het te betalen bedrag. Helaas komt het soms voor dat een aannemer zijn afspraken niet volledig nakomt, wat resulteert in gebreken aan het opgeleverde werk.
Een cruciaal moment om gebreken aan het werk te constateren is de oplevering van het bouwproject. Na afronding van het werk geeft de aannemer aan dat het project gereed is voor inspectie. De opdrachtgever moet het werk dan zorgvuldig controleren en eventuele zichtbare gebreken direct melden, zoals scheuren in muren, slecht geplaatste tegels of een lekkend dak. Na goedkeuring van het werk door de opdrachtgever, is de aannemer in principe niet meer aansprakelijk voor zichtbare gebreken. Dit betekent echter niet dat alle aansprakelijkheid van de aannemer vervalt.
Na de oplevering kan de aannemer aansprakelijk blijven voor gebreken die pas tijdens de gebruiksfase zichtbaar worden. Dit zijn vaak kleine bouwgebreken die tijdens de oplevering nog niet waarneembaar waren. Hiervoor wordt vaak een onderhoudsperiode overeengekomen tussen partijen. Binnen die periode is de aannemer verplicht om op zijn kosten eventuele gebreken te herstellen. Aan het einde van deze periode vindt een nieuwe inspectie plaats om te controleren of alle problemen zijn verholpen. Na deze inspectie is de aannemer niet meer aansprakelijk voor gebreken met uitzondering van verborgen gebreken.
Gebreken die pas na de oplevering of na de onderhoudsperiode aan het licht komen en niet zichtbaar waren tijdens de inspectie, worden aangeduid als verborgen gebreken. Voorbeelden hiervan zijn lekkages door constructiefouten of verzakkingen als gevolg van een slechte fundering. Voor dergelijke verborgen gebreken blijft de aannemer ook na langere tijd nog aansprakelijk. Vaak zijn er voor dergelijke gebreken aanvullende garantievoorwaarden afgesproken.
Sinds de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen per 1 januari 2024, zijn aannemers niet alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken, maar ook voor zichtbare gebreken die tijdens de oplevering over het hoofd zijn gezien door de opdrachtgever. Deze wet versterkt de positie van de opdrachtgever door de verantwoordelijkheid van de aannemer verder uit te breiden. Let op: dit geldt alleen voor aannemingsovereenkomsten die ná 1 januari 2024 zijn gesloten.
Wanneer je gebreken aan het werk ontdekt, is het belangrijk om de aannemer direct op de hoogte te stellen. Reageert de aannemer niet of verzuimt hij de gebreken te herstellen, dan kun je hem formeel in gebreke stellen. In een ingebrekestelling beschrijf je de gebreken en geef je de aannemer een redelijke termijn om deze te verhelpen. Als de aannemer niet binnen die termijn reageert of de problemen niet oplost, kun je overgaan tot juridische stappen, zoals het eisen van schadevergoeding of het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden door een andere partij. Het is verstandig om bij deze stappen juridisch advies in te winnen.
De aansprakelijkheid van de aannemer voor verborgen gebreken en andere bouwfouten is een belangrijk onderdeel van elk bouwproject. Zorg ervoor dat je duidelijke afspraken maakt in de aannemingsovereenkomst en voer een grondige inspectie uit bij de oplevering. Mocht je toch te maken krijgen met gebreken, dan is het goed om te weten dat de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen je als opdrachtgever extra beschermt mits de overeenkomst ná 1 januari 2024 is gesloten.
Heeft u gebreken ontdekt na de oplevering van uw bouwproject en wilt u weten hoe u de aannemer aansprakelijk kunt stellen? Neem contact met ons op voor juridisch advies op maat.
Bouwen in stedelijke omgevingen – te midden van kwetsbare of monumentale panden – kan zowel bouwkundig als juridisch een risico vormen. Zelfs als een aannemer zorgvuldig te werk gaat en bouwkundig gezien geen fouten maakt of normen overschrijdt, kan er toch sprake zijn van aansprakelijkheid voor bouwschade die derden lijden.
Verbouwen in de stad is zelden eenvoudig. Perceelgrenzen zijn vaak krap en de ruimte voor bouwmateriaal of steigers is meestal beperkt. Wat nu als u voor uw verbouwing tijdelijk toegang nodig hebt tot het perceel van uw buren? Hier biedt het ladderrecht uitkomst, maar de toepassing ervan leidt in de praktijk geregeld tot conflicten. Wat houdt het ladderrecht in?
Een VvE volmacht ongeldig? Dat kan verstrekkende gevolgen hebben. In een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is een besluit van een Vereniging van Eigenaars (VvE) nietig verklaard vanwege het gebruik van ongeldige volmachten. Lees het blog hierover.
Bij Delissen Martens streven we altijd naar de best mogelijke resultaten voor onze cliënten, ook in complexe en ongebruikelijke zaken. Advocaat Thijs van Munster, gespecialiseerd in VvE-recht, heeft onlangs een belangrijke overwinning behaald in een zaak die afwijkt van de gebruikelijke procedures binnen dit rechtsgebied. De rechtbank heeft het vonnis inmiddels gepubliceerd, wat het belang en de relevantie van deze uitspraak onderstreept.
