Wordt uw perceel belast door een erfdienstbaarheid of overweegt u er een te vestigen? Bent u benieuwd welke rechten en plichten daarbij horen? Wilt u weten wat u op basis van een erfdienstbaarheid – zoals een recht van overpad – juist wél of juist níet mag doen? In al deze gevallen kan het raadzaam zijn om tijdig juridisch advies in te winnen van een ervaren advocaat gespecialiseerd in erfdienstbaarheid .
Erfdienstbaarheid is een juridisch recht dat bepaalt dat de eigenaar van een bepaald perceel (het heersend erf) gebruik mag maken van een ander perceel (het lijdend erf). Dit recht komt vaak voor in de vorm van toegangsrechten tot een pad of het gebruik van leidingen die over andermans grond lopen. Hoewel een erfdienstbaarheid doorgaans wordt vastgelegd in een notariële akte, ontstaan er in de praktijk regelmatig geschillen over de interpretatie, grenzen of uitvoering van dit recht.
Een erfdienstbaarheid raakt direct aan uw eigendomsrechten en woongenot. Laat uw positie tijdig beoordelen en voorkom juridische verrassingen. Onze advocaten beschikken over diepgaande kennis van het burenrecht en begeleiden u bij elk stadium: van advies tot procedure.
Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek met een ervaren advocaten gespecialiseerd in erfdienstbaarheid.
Bij een recht van overpad geldt dat dit uw perceel is en dat u daarmee in beginsel mag doen en laten wat u wilt, mits uw buren de erfdienstbaarheid kunnen uitoefenen. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. Als u bijvoorbeeld een schutting wilt plaatsen mag dit, maar dan moet u wel rekening houden met het feit dat uw buren van nog gebruik kunnen maken van de erfdienstbaarheid. U bent ook gerechtigd om de tegels van het voetpad te vervangen door grind als dit de toegankelijkheid van de buren niet belemmert.
Als eigenaar van een erf bent u – ook in het geval dat het erf is belast met een erfdienstbaarheid van weg - bevoegd om dit af te sluiten. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. U moet er dus wel voor zorgen dat uw buren de onbelemmerde toegang behouden tot uw erf om de erfdienstbaarheid uit te kunnen oefenen. Dat betekent dat u uw buren de mogelijkheid moet bieden om zich elk moment, en zonder telkens afhankelijk te zijn van uw directe medewerking, de toegang tot het erf te krijgen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid, door uw buren bijvoorbeeld een sleutel te geven.
Er zijn een aantal mogelijkheden om een erfdienstbaarheden op te heffen, maar dit kan niet eenzijdig. Indien er problemen ontstaan met betrekking tot de uitoefening van de erfdienstbaarheid is het verstandig om dit eerst onderling met uw buren te bespreken. Een erfdienstbaarheid kan door overeenstemming tussen partijen worden opgeheven. Een alternatieve mogelijkheid is dat u uw buren vraagt om een betaling voor de erfdienstbaarheid (retributie in de zin van art. 5:70 BW). Wanneer er niets over betaling vastligt in de vestigingsakte kunnen uw buren betaling weigeren; u kunt ze niet dwingen te betalen. Als u het eens kunt worden met uw buurman over de wijziging of zelfs de opheffing van de erfdienstbaarheid (tegen betaling), kunt u dit in een notariële akte laten vastleggen en deze laten inschrijven in het Kadaster. Indien er slechts persoonlijke afspraken worden gemaakt, binden die afspraken alleen de beide partijen, maar blijft de erfdienstbaarheid gewoon in stand. In dat geval kunnen opvolgende eigenaren die weer gebruiken.
Mocht er een geschil ontstaan waar u onderling niet uit komt, dan kunt u zich eventueel tot de rechter wenden. De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden (ex art. 5:78 BW) of als de eigenaar van het heersend erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij terug zal keren. Zo heeft de eigenaar van het heersend erf bij een erfdienstbaarheid van uitweg in beginsel geen redelijk belang meer als hij een redelijk alternatief voor het bereiken van de openbare weg voorhanden heeft. Een andere mogelijkheid is dat de vordering wordt gegrond op misbruik van de bevoegdheid tot uitoefening van de erfdienstbaarheid.
Een erfdienstbaarheid mag niet worden verzwaard door wijzigingen in de toestand van het heersende erf, tenzij uit de akte van vestiging iets anders blijkt. In geval van verzwaring van de erfdienstbaarheid door uw buren kunt u (als overleg met de buren niet werkte) wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid verzoeken aan de rechter (art. 5:78 sub a BW). Er moet dan wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van die bepaling. Indien uw buren zelf de mogelijkheid hebben om op hun eigen erf een aanpassing te doen, zodat de erfdienstbaarheid niet wordt verzwaard, is dat de meest aangewezen mogelijkheid.
In appartementencomplexen zijn de bewoners voor hun woongenot mede afhankelijk van elkaar. Vaak kan er probleemloos worden samengeleefd, maar soms kan het gedrag van één bewoner het woongenot van de andere bewoners ernstig verstoren. Denk aan geluidsoverlast, intimidatie of zelfs bedreigingen. De vraag die dan vaak rijst, is of de Vereniging van Eigenaars (VvE) kan ingrijpen.
Bouwen in stedelijke omgevingen – te midden van kwetsbare of monumentale panden – kan zowel bouwkundig als juridisch een risico vormen. Zelfs als een aannemer zorgvuldig te werk gaat en bouwkundig gezien geen fouten maakt of normen overschrijdt, kan er toch sprake zijn van aansprakelijkheid voor bouwschade die derden lijden.
Verbouwen in de stad is zelden eenvoudig. Perceelgrenzen zijn vaak krap en de ruimte voor bouwmateriaal of steigers is meestal beperkt. Wat nu als u voor uw verbouwing tijdelijk toegang nodig hebt tot het perceel van uw buren? Hier biedt het ladderrecht uitkomst, maar de toepassing ervan leidt in de praktijk geregeld tot conflicten. Wat houdt het ladderrecht in?
Een VvE volmacht ongeldig? Dat kan verstrekkende gevolgen hebben. In een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is een besluit van een Vereniging van Eigenaars (VvE) nietig verklaard vanwege het gebruik van ongeldige volmachten. Lees het blog hierover.
