Wordt uw perceel belast door een erfdienstbaarheid of wilt u deze vestigen? Bent u benieuwd welke rechten en plichten hierbij komen kijken? Wilt u weten wat u juist wel of juist niet mag op basis van de erfdienstbaarheid (bijvoorbeeld een recht van overpad)? Als u te maken krijgt met erfdienstbaarheid, kan het raadzaam zijn om juridisch advies in te winnen.
Erfdienstbaarheid is een juridisch recht dat ervoor zorgt dat de eigenaar van een bepaald perceel (het heersend erf) gebruik mag maken van een ander perceel (het lijdend erf). Dit kan bijvoorbeeld zijn om toegang te krijgen tot een weg, of voor het aanleggen van leidingen. Hoewel dit recht vaak vastligt in notariële akten, kunnen er in de praktijk toch discussies en geschillen ontstaan over de grenzen, het gebruik en de invulling van dit recht.
Een erfdienstbaarheid kan aanzienlijke gevolgen hebben voor uw woongenot. Het is daarom belangrijk om goed geïnformeerd te zijn over uw situatie en de mogelijke stappen die u kunt nemen om uw belangen te beschermen. Onze advocaten staan klaar om u bij te staan met advies, bemiddeling of juridische procedures, mocht dat nodig zijn.
Heeft u vragen over erfdienstbaarheid of wilt u juridisch advies? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek met een van onze gespecialiseerde advocaten.
Bij een recht van overpad geldt dat dit uw perceel is en dat u daarmee in beginsel mag doen en laten wat u wilt, mits uw buren de erfdienstbaarheid kunnen uitoefenen. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. Als u bijvoorbeeld een schutting wilt plaatsen mag dit, maar dan moet u wel rekening houden met het feit dat uw buren van nog gebruik kunnen maken van de erfdienstbaarheid. U bent ook gerechtigd om de tegels van het voetpad te vervangen door grind als dit de toegankelijkheid van de buren niet belemmert.
Als eigenaar van een erf bent u – ook in het geval dat het erf is belast met een erfdienstbaarheid van weg - bevoegd om dit af te sluiten. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. U moet er dus wel voor zorgen dat uw buren de onbelemmerde toegang behouden tot uw erf om de erfdienstbaarheid uit te kunnen oefenen. Dat betekent dat u uw buren de mogelijkheid moet bieden om zich elk moment, en zonder telkens afhankelijk te zijn van uw directe medewerking, de toegang tot het erf te krijgen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid, door uw buren bijvoorbeeld een sleutel te geven.
Er zijn een aantal mogelijkheden om een erfdienstbaarheden op te heffen, maar dit kan niet eenzijdig. Indien er problemen ontstaan met betrekking tot de uitoefening van de erfdienstbaarheid is het verstandig om dit eerst onderling met uw buren te bespreken. Een erfdienstbaarheid kan door overeenstemming tussen partijen worden opgeheven. Een alternatieve mogelijkheid is dat u uw buren vraagt om een betaling voor de erfdienstbaarheid (retributie in de zin van art. 5:70 BW). Wanneer er niets over betaling vastligt in de vestigingsakte kunnen uw buren betaling weigeren; u kunt ze niet dwingen te betalen. Als u het eens kunt worden met uw buurman over de wijziging of zelfs de opheffing van de erfdienstbaarheid (tegen betaling), kunt u dit in een notariële akte laten vastleggen en deze laten inschrijven in het Kadaster. Indien er slechts persoonlijke afspraken worden gemaakt, binden die afspraken alleen de beide partijen, maar blijft de erfdienstbaarheid gewoon in stand. In dat geval kunnen opvolgende eigenaren die weer gebruiken.
Mocht er een geschil ontstaan waar u onderling niet uit komt, dan kunt u zich eventueel tot de rechter wenden. De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden (ex art. 5:78 BW) of als de eigenaar van het heersend erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij terug zal keren. Zo heeft de eigenaar van het heersend erf bij een erfdienstbaarheid van uitweg in beginsel geen redelijk belang meer als hij een redelijk alternatief voor het bereiken van de openbare weg voorhanden heeft. Een andere mogelijkheid is dat de vordering wordt gegrond op misbruik van de bevoegdheid tot uitoefening van de erfdienstbaarheid.
Een erfdienstbaarheid mag niet worden verzwaard door wijzigingen in de toestand van het heersende erf, tenzij uit de akte van vestiging iets anders blijkt. In geval van verzwaring van de erfdienstbaarheid door uw buren kunt u (als overleg met de buren niet werkte) wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid verzoeken aan de rechter (art. 5:78 sub a BW). Er moet dan wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van die bepaling. Indien uw buren zelf de mogelijkheid hebben om op hun eigen erf een aanpassing te doen, zodat de erfdienstbaarheid niet wordt verzwaard, is dat de meest aangewezen mogelijkheid.
Het onderhouden van bomen en struiken langs een perceelgrens is vaak een punt van discussie tussen buren. Een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden benadrukt hoe belangrijk het is om terughoudend te zijn met rigoureus snoeien. Lees meer in onze blog.
Het onderscheid tussen opzegging en ontbinding van een aannemingsovereenkomst is van groot belang. Dit verschil bepaalt niet alleen de juridische afwikkeling, maar heeft ook ingrijpende financiële gevolgen. Een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam illustreert hoe complex dergelijke geschillen kunnen zijn. Linda van der Knaap schreef er een blog over.
De Hoge Raad heeft onlangs bepaald (ECLI:NL:HR:2024:1606) dat er geen speciale of strengere regels gelden voor inbezitneming van publieke grond. Dit betekent dat dezelfde algemene regels uit het Burgerlijk Wetboek van toepassing zijn, ongeacht of het gaat om grond van een gemeente of een particulier. Lees het blog.
De instabiliteit op zowel de woning- als de bouwmarkt leiden tot creatieve oplossingen om de kosten beperkt te houden. Eén van die creatieve oplossingen kan bestaan uit het inschakelen van een handige kennis of vriend voor het uitvoeren van verbouwwerkzaamheden in plaats van een aannemer. Dat dit niet zonder risico is, blijkt uit een recente uitspraak. Lees er over in dit blogartikel.
