Erfgrenskwesties

Erfgrensgeschillen

Burenruzies over de erfgrens zijn een veelvoorkomend probleem en kunnen leiden tot jarenlange conflicten als ze niet tijdig en adequaat worden aangepakt. Erfgrensgeschillen ontstaan vaak bij kwesties als een schutting die op de verkeerde plek staat of een uitbouw die mogelijk over de erfgrens heen reikt. In veel gevallen is sprake van een conflict over de erfafscheiding, waarbij juridische expertise vereist is.

Bij Delissen Martens begrijpen wij hoe belangrijk het is om duidelijkheid te krijgen over de exacte grens tussen percelen. Onze advocaten, gespecialiseerd in het burenrecht, staan u bij met raad en daad om escalatie te voorkomen en uw rechten te waarborgen.

Wat is een erfgrensgeschil?

Een erfgrensgeschil ontstaat wanneer er onenigheid bestaat over de precieze ligging van de perceelsgrens. Zulke conflicten kunnen bijvoorbeeld voortkomen uit:

  • Onenigheid over de kadastergrenzen of de juistheid van grensbepalingen;
  • Heggen, schuttingen of muren die onjuist geplaatst zijn;
  • Uitbouwen of bouwwerken die de erfgrens overschrijden;
  • Verjaring of verplaatsing van de grens door langdurige ingebruikname van andermans grond;
  • Oneigenlijk gebruik van grond door plaatsing van beplanting of tuinmeubelen;
  • Ramen of balkons met uitzicht op het naastgelegen perceel.

Uw rechten en plichten bij een conflict over de erfafscheiding

De erfgrens wordt in beginsel bepaald op basis van kadastrale gegevens. Maar de feitelijke situatie kan hiervan afwijken, bijvoorbeeld door verjaring. In het geval van een conflict over de erfafscheiding is het raadzaam om juridische bijstand in te schakelen, zeker wanneer overleg met de buren geen oplossing biedt.

U heeft als eigenaar het recht om inbreuk op uw perceel tegen te gaan. Tegelijkertijd bent u verplicht om zelf ook geen inbreuk te maken op het eigendom van de ander. Wanneer er geen overeenstemming bereikt kan worden, kan het inschakelen van een mediator of advocaat uitkomst bieden.

Hulp nodig bij een erfgrensgeschil?

Bij Delissen Martens beschikken wij over ruime ervaring met het behandelen van erfgrensgeschillen. Wij bieden deskundige ondersteuning in elke fase van het geschil:

  • Juridisch advies: Analyse van de kadastrale situatie en beoordeling van uw juridische positie.

  • Bemiddeling: Vreedzame conflictoplossing in samenspraak met beide partijen.

  • Procederen: Indien nodig treden wij op in een gerechtelijke procedure.

Heeft u te maken met een erfgrensgeschil of twijfelt u over de ligging van de erfafscheiding? Neem contact op met onze specialisten in burenrecht voor een kennismaking en een eerste adviesgesprek.

Linda van der Knaap
Vragen over dit rechtsgebied?
Neem contact op met Linda van der Knaap
Robin Kersbergen
Vragen over dit rechtsgebied?
Neem contact op met Robin Kersbergen

Vragen & antwoorden

Mag ik mijn perceel wijzigen?

Bij een recht van overpad geldt dat dit uw perceel is en dat u daarmee in beginsel mag doen en laten wat u wilt, mits uw buren de erfdienstbaarheid kunnen uitoefenen. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. Als u bijvoorbeeld een schutting wilt plaatsen mag dit, maar dan moet u wel rekening houden met het feit dat uw buren van nog gebruik kunnen maken van de erfdienstbaarheid. U bent ook gerechtigd om de tegels van het voetpad te vervangen door grind als dit de toegankelijkheid van de buren niet belemmert.

Mag ik mijn erf afsluiten?

Als eigenaar van een erf bent u – ook in het geval dat het erf is belast met een erfdienstbaarheid van weg - bevoegd om dit af te sluiten. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. U moet er dus wel voor zorgen dat uw buren de onbelemmerde toegang behouden tot uw erf om de erfdienstbaarheid uit te kunnen oefenen. Dat betekent dat u uw buren de mogelijkheid moet bieden om zich elk moment, en zonder telkens afhankelijk te zijn van uw directe medewerking, de toegang tot het erf te krijgen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid, door uw buren bijvoorbeeld een sleutel te geven.

Kan ik van een erfdienstbaarheid af?

Er zijn een aantal mogelijkheden om een erfdienstbaarheden op te heffen, maar dit kan niet eenzijdig. Indien er problemen ontstaan met betrekking tot de uitoefening van de erfdienstbaarheid is het verstandig om dit eerst onderling met uw buren te bespreken. Een erfdienstbaarheid kan door overeenstemming tussen partijen worden opgeheven. Een alternatieve mogelijkheid is dat u uw buren vraagt om een betaling voor de erfdienstbaarheid (retributie in de zin van art. 5:70 BW). Wanneer er niets over betaling vastligt in de vestigingsakte kunnen uw buren betaling weigeren; u kunt ze niet dwingen te betalen. Als u het eens kunt worden met uw buurman over de wijziging of zelfs de opheffing van de erfdienstbaarheid (tegen betaling), kunt u dit in een notariële akte laten vastleggen en deze laten inschrijven in het Kadaster. Indien er slechts persoonlijke afspraken worden gemaakt, binden die afspraken alleen de beide partijen, maar blijft de erfdienstbaarheid gewoon in stand. In dat geval kunnen opvolgende eigenaren die weer gebruiken.

Mocht er een geschil ontstaan waar u onderling niet uit komt, dan kunt u zich eventueel tot de rechter wenden. De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden (ex art. 5:78 BW) of als de eigenaar van het heersend erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij terug zal keren. Zo heeft de eigenaar van het heersend erf  bij een erfdienstbaarheid van uitweg in beginsel geen redelijk belang meer als hij een redelijk alternatief voor het bereiken van de openbare weg voorhanden heeft. Een andere mogelijkheid is dat de vordering wordt gegrond op misbruik van de bevoegdheid tot uitoefening van de erfdienstbaarheid.

Mijn buren wijzigen hun erf zodanig dat zij intensiever gebruik van mijn erf moeten maken, mag dat?

Een erfdienstbaarheid mag niet worden verzwaard door wijzigingen in de toestand van het heersende erf, tenzij uit de akte van vestiging iets anders blijkt. In geval van verzwaring van de erfdienstbaarheid door uw buren kunt  u (als overleg met de buren niet werkte) wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid verzoeken aan de rechter (art. 5:78 sub a BW). Er moet dan wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van die bepaling. Indien uw buren zelf de mogelijkheid hebben om op hun eigen erf een aanpassing te doen, zodat de erfdienstbaarheid niet wordt verzwaard, is dat de meest aangewezen mogelijkheid.

Team vastgoedrecht

Cindy Luiten

Advocaat

Marc Delissen

Advocaat/mediator/partner

Actueel

Bij de tijd

maandag 10 februari 2025

Succesvolle wijziging van splitsingsakte: een zeldzaam vonnis in het VvE-recht

Splitsingsacte VvE

Bij Delissen Martens streven we altijd naar de best mogelijke resultaten voor onze cliënten, ook in complexe en ongebruikelijke zaken. Advocaat Thijs van Munster, gespecialiseerd in VvE-recht, heeft onlangs een belangrijke overwinning behaald in een zaak die afwijkt van de gebruikelijke procedures binnen dit rechtsgebied. De rechtbank heeft het vonnis inmiddels gepubliceerd, wat het belang en de relevantie van deze uitspraak onderstreept.

donderdag 16 januari 2025

Burenruzies door verduurzaming: vergunningen zijn niet altijd het einde van de discussie

vergunning installaties

Vandaag besteedt het Algemeen Dagblad aandacht aan een steeds relevanter thema in de verduurzaming van woningen: burenruzies als gevolg van duurzame installaties zoals warmtepompen en airco’s. Dit artikel vormt de aanleiding om dieper in te gaan op de juridische aspecten van dit probleem, met name op het spanningsveld tussen vergunningen en het burenrecht. Hoewel verduurzaming van groot belang is voor het milieu, blijkt uit de praktijk dat dit soms leidt tot conflicten tussen buren. Zelfs als een vergunning is verleend, blijven spanningen bestaan. Hoe kan dat?

maandag 16 december 2024

Opzegging vs. ontbinding van een aannemingsovereenkomst en het risico van procederen

Aannemingsovereenkomst

Het onderscheid tussen opzegging en ontbinding van een aannemingsovereenkomst is van groot belang. Dit verschil bepaalt niet alleen de juridische afwikkeling, maar heeft ook ingrijpende financiële gevolgen. Een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam illustreert hoe complex dergelijke geschillen kunnen zijn. Linda van der Knaap schreef er een blog over.