Een mandelige erfafscheiding, zoals een schutting, heg of muur, is een gemeenschappelijke erfafscheiding tussen twee aan elkaar grenzende percelen. Deze gezamenlijke constructie is juridisch eigendom van beide buren. Hoewel een dergelijke erfafscheiding voordelen biedt, kan zij ook aanleiding geven tot juridische geschillen of conflicten. Bij Delissen Martens bieden wij deskundige begeleiding bij alle kwesties die samenhangen met een mandelige erfafscheiding.
Een mandelige erfafscheiding is een fysieke grens—zoals een muur, schutting of heg—die toebehoort aan zowel u als uw buurman. In juridische termen is er sprake van een gemeenschappelijke erfafscheiding, waarbij beide partijen gelijke rechten en plichten hebben ten aanzien van het onderhoud en eventuele wijzigingen. Voorbeelden zijn onder meer:
Schuttingen die exact op de erfgrens zijn geplaatst;
Muren die functioneren als gedeelde scheidingswand tussen twee woningen;
Heggen of beplanting die gezamenlijk onderhouden moeten worden.
Hoewel een gemeenschappelijke erfafscheiding praktisch kan zijn, kunnen er diverse juridische en praktische problemen ontstaan, zoals:
Onderhoudskosten: Wie is verantwoordelijk voor de kosten van herstel of vervanging?
Toestemming bij aanpassingen: Mag u zonder instemming van uw buurman wijzigingen aanbrengen aan de erfafscheiding?
Schade en aansprakelijkheid: Wat als één van de partijen schade toebrengt aan de erfafscheiding?
Gebruik en inrichting: Mag uw buurman klimplanten plaatsen tegen een gedeelde muur of schutting?
De wet stelt dat beide eigenaren verplicht zijn om bij te dragen aan het onderhoud van een mandelige erfafscheiding. Zonder onderlinge toestemming mogen geen structurele wijzigingen worden aangebracht. In de praktijk blijkt echter dat deze wederzijdse verplichtingen regelmatig tot conflicten leiden.
Onze specialisten in het burenrecht ondersteunen u bij:
Het opstellen van duidelijke afspraken over gebruik en onderhoud van de gemeenschappelijke erfafscheiding;
Het begeleiden van burenconflicten via bemiddeling;
Het voeren van juridische procedures indien overleg geen oplossing biedt.
Heeft u vragen over een mandelige erfafscheiding of bent u verwikkeld in een conflict over een gemeenschappelijke erfafscheiding? Neem dan direct contact op met één van onze gespecialiseerde advocaten op het gebied van burenrecht. Wij staan u graag bij met deskundig en praktisch juridisch advies.
Bij een recht van overpad geldt dat dit uw perceel is en dat u daarmee in beginsel mag doen en laten wat u wilt, mits uw buren de erfdienstbaarheid kunnen uitoefenen. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. Als u bijvoorbeeld een schutting wilt plaatsen mag dit, maar dan moet u wel rekening houden met het feit dat uw buren van nog gebruik kunnen maken van de erfdienstbaarheid. U bent ook gerechtigd om de tegels van het voetpad te vervangen door grind als dit de toegankelijkheid van de buren niet belemmert.
Als eigenaar van een erf bent u – ook in het geval dat het erf is belast met een erfdienstbaarheid van weg - bevoegd om dit af te sluiten. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. U moet er dus wel voor zorgen dat uw buren de onbelemmerde toegang behouden tot uw erf om de erfdienstbaarheid uit te kunnen oefenen. Dat betekent dat u uw buren de mogelijkheid moet bieden om zich elk moment, en zonder telkens afhankelijk te zijn van uw directe medewerking, de toegang tot het erf te krijgen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid, door uw buren bijvoorbeeld een sleutel te geven.
Er zijn een aantal mogelijkheden om een erfdienstbaarheden op te heffen, maar dit kan niet eenzijdig. Indien er problemen ontstaan met betrekking tot de uitoefening van de erfdienstbaarheid is het verstandig om dit eerst onderling met uw buren te bespreken. Een erfdienstbaarheid kan door overeenstemming tussen partijen worden opgeheven. Een alternatieve mogelijkheid is dat u uw buren vraagt om een betaling voor de erfdienstbaarheid (retributie in de zin van art. 5:70 BW). Wanneer er niets over betaling vastligt in de vestigingsakte kunnen uw buren betaling weigeren; u kunt ze niet dwingen te betalen. Als u het eens kunt worden met uw buurman over de wijziging of zelfs de opheffing van de erfdienstbaarheid (tegen betaling), kunt u dit in een notariële akte laten vastleggen en deze laten inschrijven in het Kadaster. Indien er slechts persoonlijke afspraken worden gemaakt, binden die afspraken alleen de beide partijen, maar blijft de erfdienstbaarheid gewoon in stand. In dat geval kunnen opvolgende eigenaren die weer gebruiken.
Mocht er een geschil ontstaan waar u onderling niet uit komt, dan kunt u zich eventueel tot de rechter wenden. De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden (ex art. 5:78 BW) of als de eigenaar van het heersend erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij terug zal keren. Zo heeft de eigenaar van het heersend erf bij een erfdienstbaarheid van uitweg in beginsel geen redelijk belang meer als hij een redelijk alternatief voor het bereiken van de openbare weg voorhanden heeft. Een andere mogelijkheid is dat de vordering wordt gegrond op misbruik van de bevoegdheid tot uitoefening van de erfdienstbaarheid.
Een erfdienstbaarheid mag niet worden verzwaard door wijzigingen in de toestand van het heersende erf, tenzij uit de akte van vestiging iets anders blijkt. In geval van verzwaring van de erfdienstbaarheid door uw buren kunt u (als overleg met de buren niet werkte) wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid verzoeken aan de rechter (art. 5:78 sub a BW). Er moet dan wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van die bepaling. Indien uw buren zelf de mogelijkheid hebben om op hun eigen erf een aanpassing te doen, zodat de erfdienstbaarheid niet wordt verzwaard, is dat de meest aangewezen mogelijkheid.
Herstelrecht van de aannemer: wat betekent dit voor opdrachtgevers? Voorkom juridische risico’s bij bouwgebreken. Lees waarom een aannemer eerst formeel in gebreke moet worden gesteld.
Elke VvE is wettelijk verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud via een reservefonds. Toch blijkt in de praktijk dat veel VvE’s nog altijd onvoldoende sparen of hun reservefonds niet goed hebben ingericht. Dat kan leiden tot financiële verrassingen, discussie binnen de VvE en vertraging van noodzakelijk onderhoud.
In appartementencomplexen zijn de bewoners voor hun woongenot mede afhankelijk van elkaar. Vaak kan er probleemloos worden samengeleefd, maar soms kan het gedrag van één bewoner het woongenot van de andere bewoners ernstig verstoren. Denk aan geluidsoverlast, intimidatie of zelfs bedreigingen. De vraag die dan vaak rijst, is of de Vereniging van Eigenaars (VvE) kan ingrijpen.
