De huidige huizenmarkt dwingt kopers tot snelle beslissingen. In de praktijk betekent dit dat steeds vaker wordt afgezien van een bouwkundige keuring voorafgaand aan de aankoop. Maar wat als na de overdracht verborgen gebreken aan de woning aan het licht komen? Heeft u als koper dan nog rechtsmiddelen? En wanneer is de verkoper aansprakelijk?
Volgens artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek moet een woning beantwoorden aan de koopovereenkomst. Dit houdt in dat de woning de eigenschappen moet bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn, en die de koper redelijkerwijs mocht verwachten. Bij verborgen gebreken aan vastgoed is het essentieel dat deze eigenschappen ontbreken, zonder dat de koper dat vooraf had kunnen weten.
Niet ieder gebrek levert echter een tekortkoming op. De koper van een oudere woning moet rekening houden met achterstallig onderhoud en met het feit dat de woning wellicht niet aan moderne eisen voldoet.
Bij de beoordeling van verborgen gebreken aan vastgoed zijn de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper van groot belang:
In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van modelkoopcontracten (zoals het NVM-model). Hierin wordt doorgaans opgenomen dat de verkoper slechts aansprakelijk is voor gebreken die het normale gebruik van de woning aantasten. Om te bepalen of een woning normaal te gebruiken is, moet er gekeken worden naar alle relevante omstandigheden, waaronder wat de koper door de aard van de woning of uit de mededelingen van de koper mocht verwachten. Een ouderdomsclausule in de vatsgoed koopovereenkomst kan daarbij een grote rol spelen.
Door een ouderdomsclausule of asbestclausule op te nemen in de koopovereenkomst, wordt de aansprakelijkheid van de verkoper verder beperkt. Dit sluit echter niet volledig uit dat de verkoper toch aansprakelijk kan zijn. Zo kan de verkoper mogelijk toch aansprakelijk zijn als het gebrek niks te maken heeft met de ouderdom van de woning.
Indien u na levering ernstige verborgen gebreken aan uw woning constateert, is het raadzaam direct juridisch advies in te winnen. Onze advocaten kunnen beoordelen of sprake is van een verborgen gebrek en of de verkoper daarvoor aansprakelijk kan worden gesteld.
Heeft u te maken met verborgen gebreken bij woningen of ander vastgoed? Of wilt u zich als koper of verkoper juridisch goed laten informeren vóórdat u een koopovereenkomst sluit? Onze advocaten vastgoedrecht staan u bij met deskundig en praktisch advies.
Verborgen gebreken zijn gebreken aan een woning die pas na de overdracht aan het licht komen en die de koper bij normaal gebruik niet had hoeven verwachten. Denk aan een rottend dak of funderingsschade.
Ja, onder bepaalde omstandigheden kunt u de verkoper aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken. Dit geldt met name als het gebrek het normale gebruik van de woning belemmert en niet aan u is gemeld vóór de koop. Laat u hierover altijd juridisch adviseren.
Meld het gebrek zo snel mogelijk schriftelijk aan de verkoper en vraag om een oplossing. Raadpleeg daarnaast een advocaat om uw rechten en vervolgstappen te bespreken.
Een ouderdomsclausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper, maar sluit deze niet volledig uit. De precieze gevolgen hangen af van de formulering van de clausule en de aard van het gebrek.
Het is niet verplicht, maar sterk aan te raden. Een bouwkundige keuring kan veel (verborgen) gebreken aan het licht brengen en voorkomt geschillen achteraf.
Dit hangt af van de aard van het gebrek en de contractuele afspraken, maar in ieder geval geldt dat u binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek bij de verkoper moet klagen.
Herstelrecht van de aannemer: wat betekent dit voor opdrachtgevers? Voorkom juridische risico’s bij bouwgebreken. Lees waarom een aannemer eerst formeel in gebreke moet worden gesteld.
Elke VvE is wettelijk verplicht om geld te reserveren voor groot onderhoud via een reservefonds. Toch blijkt in de praktijk dat veel VvE’s nog altijd onvoldoende sparen of hun reservefonds niet goed hebben ingericht. Dat kan leiden tot financiële verrassingen, discussie binnen de VvE en vertraging van noodzakelijk onderhoud.
In appartementencomplexen zijn de bewoners voor hun woongenot mede afhankelijk van elkaar. Vaak kan er probleemloos worden samengeleefd, maar soms kan het gedrag van één bewoner het woongenot van de andere bewoners ernstig verstoren. Denk aan geluidsoverlast, intimidatie of zelfs bedreigingen. De vraag die dan vaak rijst, is of de Vereniging van Eigenaars (VvE) kan ingrijpen.
