Heeft u een geschil met uw buren over de erfgrens? Ondervindt u geluidsoverlast van uw buren? Hangen er takken van de buren over uw tuin? Is er sprake van overbouw op uw erf? Is er een erfdienstbaarheid gevestigd op uw erf? Hebben uw buren beveiligingscamera’s geplaatst waardoor uw privacy in het geding komt? Staan de bomen van uw buren binnen twee meter van de erfgrens? Hebben uw buren ramen geplaatst op de erfgrens? Verhuren uw buren hun woning vaak via bijvoorbeeld AirBnB en heeft u daar last van? Heeft u een lekkage die is ontstaan uit de woning van uw buren? Ondervindt u andere hinder door uw buren?

Wat kunnen onze advocaten voor u betekenen?

Burenruzies ontstaan vaak door een kleine irritatie die kan escaleren tot enorme ruzie, waarvan niemand meer weet wat nou eigenlijk de aanleiding was. Uiteraard is de eerste stap een gesprek met de buren zelf, maak het bespreekbaar met elkaar, laat het niet oplopen tot een keer de bom barst.

Bij een burenruzie kunnen wij voor u als advocaat het geschil via de rechter  oplossen, maar wij kunnen ook als mediator proberen om met u en uw buren een oplossing te bereiken en de onderlinge verhoudingen te herstellen.

Ik heb een geschil met mijn buren, wat kan ik doen?

De eerste stap is om zelf in gesprek te gaan met de buren. Indien u er samen niet uitkomt, zou u hulp kunnen inschakelen via de VvE, de woningbouwvereniging of de verhuurder, die in gesprek kunnen gaan met uw buren en u, een waarschuwing kunnen geven of op een andere wijze kunnen helpen. In veel gemeenten en provincies bestaat er ook een ‘meldpunt overlast’. Het is tevens mogelijk om via een onafhankelijke buurtbemiddelaar via de gemeente of een mediator – die u gezamenlijk kunt aanstellen - op zoek te gaan naar een oplossing. (Ernstige) hinder kunt u ook melden bij de wijkagent of politie, zodat er een dossier wordt opgebouwd en de politie bijvoorbeeld een gedragsaanwijzing kan opleggen. 

Steeds zal nauwkeurig moeten worden gekeken welke overlast plaatsvindt en of andere wetgeving wordt overtreden, zoals de Woningwet.

Pas als alle mogelijkheden zijn geprobeerd en er geen oplossing kan worden bereikt, kan de burgemeester op grond van de Wet aanpak woonoverlast (sinds 1 juli 2017) een gedragsaanwijzing geven aan de hinderveroorzaker bij woonoverlast, zoals het dwingen een handeling te staken of om juist actie te ondernemen om overlast te beëindigen. Bij niet-naleving van de gedragsaanwijzing verbeurt de overlastgever een dwangsom, of gaat de burgemeester zelf over tot het uitvoeren van feitelijke handelingen ten einde de overlast te stoppen, door bijvoorbeeld sluiting van de woning. Deze last onder bestuursdwang kan worden opgelegd aan zowel een huurder als een eigenaar van een woning en zou uitkomst kunnen bieden bij het tegengaan van overlast vanuit woningen die via bijvoorbeeld AirBnB worden verhuurd en waarbij de toeristen overlast veroorzaken.

Geluidsoverlast

Een veel voorkomend probleem tussen buren is geluidsoverlast. Buren moeten normale leefgeluiden van elkaar accepteren, maar wat kunt u doen als veel last heeft van geluid van uw buren? Van belang is dat u uw buren laat weten dat u last heeft van de geluiden en dat u samen probeert om tot afspraken over het beperken van het geluid te komen.

In een huishoudelijk reglement of splitsingsakte kunnen regels over geluidsoverlast zijn opgenomen. De mogelijkheden die u heeft in het geval van geluidsoverlast bij een huurwoning en koopwoning verschillen. In het geval van een huurwoning zal u de verhuurder (liefst schriftelijk) moeten informeren over de geluidsoverlast en de verhuurder moeten aanspreken om maatregelen tegen de overlastgever te nemen. Als eigenaar van een woning kunt u eerst via de vereniging van eigenaren (VvE) bespreken wat er mogelijk is, bijvoorbeeld door bemiddeling en eventueel opleggen van een boete aan degene die de regels overtreedt. U kunt een geluidsonderzoek laten uitvoeren door een deskundige, waarbij uw situatie wordt getoetst aan de normen van geluidsoverlast en indien aanwezig aan de eisen van het huishoudelijk reglement of splitsingsakte. De geluidsexpert kan in een rapport ook eventuele oplossingen voorstellen.

Er kunnen pas juridische maatregelen worden getroffen zodra er een wet wordt overtreden of als er sprake is van onrechtmatig handelen. Of de geluidshinder onrechtmatig is hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade. Er wordt rekening gehouden met de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid (mede gelet op de kosten) en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. Pas als het onrechtmatige karakter van de hinder vaststaat kan de rechter een verbod of gebod toewijzen. Het is daarom van belang dat u een dossier opbouwt. Noteer de overlast, maak (geluids)opnames van de overlast en verzamel verklaringen van omwonenden. Ernstige overlast kunt u (herhaaldelijk) melden bij de politie of wijkagent, zodat ook daar een dossier wordt opgebouwd en zij eventueel kunnen ingrijpen.

Mijn buren respecteren de erfgrens niet

Overhangende takken

In het geval van overhangende takken of onder de erfgrens doorschietende wortels op uw erfgrens, mag u deze takken en wortels zelf snoeien tot aan de erfgrens. Verzoek uw buren altijd eerst om ze zelf de takken te (laten) snoeien, voordat u het heft in eigen hand neemt. Bespreek met uw buren wanneer zij de takken uiterlijk zullen snoeien. Uw buren zullen mogelijk vanuit uw erf de takken moeten snoeien. Maak afspraken over hoe en wanneer het snoeien zal plaatsvinden en vraag uw buren om de gesnoeide takken van uw erf te verwijderen. Het is mogelijk dat een ander seizoen beter geschikt is om de takken te snoeien om geen schade aan het gewas toe te brengen. Mochten de takken schade veroorzaken, dan kan niet worden gewacht tot het geschikte snoeiseizoen. Uw buren zullen de schade die de takken toebrengen aan u moeten vergoeden. Het is voor beide partijen van belang om het niet zo ver te laten komen dat er schade ontstaat.

Bomen bij de erfgrens

De wettelijke limiet voor bomen is twee meter van de erfgrens, te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom tot de grenslijn. Een heg mag op grond van de wet niet dichter dan een halve meter bij de erfgrens worden geplaatst. Van deze wettelijke bepalingen kan worden afgeweken, door bijvoorbeeld regels van de gemeente. De bomen mogen in beginsel niet hoger zijn dan de scheidsmuur tussen de erven (meestal maximaal twee meter). U kunt verwijdering van hogere bomen vorderen als deze bijvoorbeeld uw zonlicht of uitzicht ontnemen.

Als de bomen er al langer dan twintig jaar staan zal een vordering tot verwijdering in beginsel niet worden toegewezen, omdat de vordering dan is verjaard. 

Ramen bij de erfgrens

Ramen mogen niet binnen twee meter van de grenslijn van het erf met de buren worden geplaatst, als die ramen uitzicht op dit erf geven. In de muren, die zich binnen de afstand van twee meter van het andere erf begeven mogen wel vaststaande en ondoorzichtige lichtopeningen worden gemaakt.

In gebruik genomen grond door buren

Als u meent dat uw buren een bouwwerk op, boven of onder uw erf hebben gebouwd, zoals een schuur of een kelder, kunt u het Kadaster vragen om de erfgrens voor u uit te meten om hier zekerheid over te verkrijgen. Als blijkt dat uw buren een stuk grond van u in gebruik hebben genomen, kunt u uw buren verzoeken om de grond te ontruimen. Vaak heeft ontruimen van de grond grote gevolgen en is het dan ook redelijker om onderling afspraken te maken (en schriftelijk vast te leggen) over het dulden van de overbouw of om in overleg een erfdienstbaarheid te registreren. Als u niet gezamenlijk met uw buren een oplossing kunt bereiken, kunt u het geschil voorleggen aan de rechter. De rechter zal onder meer beoordelen of het wegnemen van het uitstekende gedeelte uw buren onevenredig veel zwaarder zal benadelen dan u. Uw buren kunnen dan vorderen van de rechter dat aan hun, tegen schadeloosstelling, een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend of dat u, indien dat uw voorkeur heeft, zij dat gedeelte van u kopen. Deze wijzigingen zullen moeten worden ingeschreven bij het Kadaster, zodat iedereen weet waar de nieuwe erfgrens is.

Indien u actie wilt ondernemen tegen de ingebruikname van uw buren van uw grond moet u er rekening mee houden dat uw buren door verjaring eigenaar kunnen worden. Uw buren zullen dan moeten aantonen er meer dan twintig jaar sprake is geweest van ondubbelzinnig bezit van de betreffende strook grond door hunzelf of door hun rechtsvoorgangers.

Beveiligingscamera’s

Uit de rechtspraak volgt dat het – zichtbaar - plaatsen van een camera, met het oogmerk om de eigen woonomgeving of het eigen erf te beveiligen, op zich niet onrechtmatig is ten opzichte van omwonenden. U dient de camera zo te plaatsen dat via de camera alleen het komen en gaan van personen die van uw erf gebruik maken te zien is en u alleen uw eigen erf kunt observeren. U mag dit dus doen.

Vragen over Burenrecht?
Neem contact op met Olivier (O.R.) baron van Hardenbroek van Ammerstol

Bel mij terug:

(* verplichte velden)

Nieuwsbrief

Op de hoogte blijven? Wij sturen periodiek een gratis nieuwsbrief met actualiteiten op juridisch gebied.