Rechter verwerpt huurprijswijzigingsbeding!

Op 3 augustus 2023 deed de Rechtbank Amsterdam uitspraak in een zaak die was aangespannen door Bouwinvest tegen twee van haar huurders. Bouwinvest wenste deze huurders (een stel) op straat te zetten vanwege een huurachterstand van € 4.425,27. De rechter stak daar echter een stokje voor.

Feiten en omstandigheden

De huurders huren sinds 2005 een woning van Bouwinvest. In de huurovereenkomst staat een huurprijs vermeld van € 865,00 per maand. De afgelopen jaren heeft Bouwinvest de huurprijs jaarlijks verhoogd op grond van een huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst. Inmiddels maakt Bouwinvest aanspraak op een huurprijs van € 1.534,75 per maand.

Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst klonk als volgt:

“De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).”

De huurders erkennen dat er een huurachterstand is. Ze willen echter graag in de woning blijven wonen en verzoeken daarom om een betalingsregeling.

Oordeel rechtbank

Aangezien de huurders consumenten zijn, meent de rechtbank dat zij de huurovereenkomst ambtshalve moet toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht en in het bijzonder de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

De rechtbank constateert vervolgens dat de huur de afgelopen jaren aanzienlijk is verhoogd. Dit op basis van voornoemde beding. De rechtbank toetst derhalve ambtshalve of dat beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen.

Bij de beoordeling gaat het er volgens de rechtbank om of dit beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument (de huurders) aanzienlijk verstoort. Daarbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de huurovereenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de huurovereenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment wordt uitgegaan van de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten.

De rechtbank oordeelt dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. 

Daarbij heeft meegespeeld dat het op grond van dit beding mogelijk is om boven op een verhoging met de inflatiecorrectie ook nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht ten nadele van de huurders aanzienlijk verstoord, aldus de rechtbank.

Ook vindt de rechtbank dat in het beding de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken, evenals een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie. De rechtbank meent dat de huurder daardoor is overgeleverd aan de willekeur van de verhuurder.

Geen uithuiszetting

Het gevolg is dat het huurprijswijzigingsbeding door de rechtbank buiten beschouwing wordt gelaten. Dat brengt met zich mee dat alle huurverhogingen die vanaf de start zijn berekend, onterecht zijn doorgevoerd door Bouwinvest.

De huurders hebben daardoor geen betalingsachterstand meer. Sterker nog, ze hebben zelfs te veel huur betaald. De huurders mogen dus blijven zitten in de huurwoning! De te veel betaalde huur kunnen ze verrekenen met de toekomstige huurbetalingen.

Gevolgen Bouwinvest

Voor Bouwinvest kan dit vonnis grote gevolgen hebben. Bouwinvest verhuurt namelijk diverse woningen in Nederland. Het is dan ook goed denkbaar dat dit huurprijswijzigingsbeding in meer van haar huurovereenkomsten is opgenomen.

Bouwinvest heeft inmiddels kenbaar gemaakt in hoger beroep te gaan tegen het vonnis. Wij zullen dit voor u blijven volgen. 

Mocht u vragen hebben over uw huurovereenkomst, neem dan contact op met Cindy Luiten of iemand anders van de sectie Huurrecht.