Tijdelijke huurprijsvermindering door corona

In een uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 21 januari 2021 heeft de kantonrechter geoordeeld dat twee Haagse cafébazen recht hebben op een tijdelijke verlaging van de huur als gevolg van de corona-pandemie. Nu dit de eerste uitspraak in een bodemprocedure, over het verlagen van de huurprijs als gevolg van de corona-pandemie, is kan dit grote gevolgen hebben voor andere huurders en verhuurders.

Waar ging deze tijdelijke huurprijsverlaging over?

Nadat de huurders de huur over de maanden april tot en met juni 2020 onbetaald hadden gelaten, was de verhuurder naar de rechtbank gestapt. De verhuurder verzocht de rechtbank onder andere om de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden op grond van een ernstige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de huurders. De huurders stelden zich echter op het standpunt dat zij gedurende de periode dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen verplicht hun deuren moesten sluiten, geen huur verschuldigd waren omdat de verhuurder niet voldeed aan de verplichting op het gehuurde aan hen ter beschikking te stellen. De huurders konden het gehuurde immers niet gebruiken als gevolg van de overheidsmaatregelen. Daarnaast stelden de huurders dat er sprake was van een onvoorziene omstandigheid dat leidde tot een omzetderving aan de zijde van de huurders, zodat een huurprijsvermindering op grond van artikel 6:258 lid 1 BW gerechtvaardigd was.

Wat oordeelde de rechtbank?

Allereerst oordeelde de rechtbank dat de huurachterstand van de twee cafébazen niet zodanig was dat deze de door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de gevolgen daarvan rechtvaardigt. Op dit punt werden de vorderingen van de verhuurder dan ook afgewezen.

Gebrek aan het gehuurde

De rechtbank ging mee in de standpunten van de huurders. Op basis van de parlementaire geschiedenis kwam de rechtbank tot het oordeel dat een (onvoorziene) overheidsmaatregel ook als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW wordt aangemerkt. Het feit dat de huurders gedurende de corona-pandemie het gehuurde hebben kunnen gebruiken voor afhaal- en bezorgdiensten, leidt volgens de rechtbank niet tot de conclusie dat hiermee het huurgenot is verschaft dat de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten verwachten. De huurders hadden immers niet hoeven verwachten dat de mogelijkheid om het gehuurde in volle omvang te exploiteren zou worden belemmerd door een (gezondheids)crisis. De rechtbank concludeert dan ook dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

Onvoorziene omstandigheden

Vervolgens kwam de rechtbank toe aan de vraag of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid ex artikel 6:258 BW. De rechtbank overwoog dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij het gehuurde lange tijd niet kan worden gebruikt als gevolg van de getroffen overheidsmaatregelen. Het feit dat er zich in het verleden diverse virussen over de wereld hebben verspreid, maakt dat niet anders. Partijen hebben de corona-pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en zij mochten over en weer niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Uiteindelijk oordeelde de rechtbank dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd.

Huurprijsverlaging

Over de periode dat de twee cafébazen de exploitatie van hun horecazaak geheel hebben moeten staken, zijn ze slechts 50% van de huurprijs aan de verhuurder verschuldigd, zo oordeelde de rechtbank. In de periode waarin de horecazaak weliswaar open mocht, maar eerder moest sluiten als gevolg van de overheidsmaatregelen, oordeelde de rechtbank dat een vermindering van de huurprijs met 25% gerechtvaardigd is.

Meer informatie nodig over tijdelijke huurprijsverlaging?

Heeft u vragen over dit onderwerp? Neem dan contact op met Cindy Luiten (+31 70 311 5411).

Dit blog is slechts een algemene weergave van het geldende recht. Het kan op geen enkele wijze als advies in uw specifieke situatie dienen.