Een erfdienstbaarheid is een recht om gebruik te maken van de grond van een ander, zonder dat u zelf eigenaar bent van die grond. Een voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad, waarbij uw buren (als eigenaren van het heersend erf) het recht hebben om over (een deel van) uw perceel (het dienend erf) te lopen, of andersom. Om het eenvoudig te houden, beperken wij ons hier tot de verhouding tussen buren. Als er op uw grond een erfdienstbaarheid is gevestigd heeft u een aantal verplichtingen ten opzichte van uw buren, maar zij hebben ook verplichtingen naar u. Op welke wijze de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend is opgenomen in de vestigingsakte. Als hierover niets is opgenomen dan moet worden aangeknoopt bij de wijze zoals er gewoonlijk gebruik van de erfdienstbaarheid werd gemaakt.

Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging, verjaring of door de wet worden opgelegd. Voor vestiging is een overeenkomst nodig die moet zijn vastgelegd in een notariële akte. Die akte moet worden ingeschreven in het Kadaster, zodat de erfdienstbaarheid ook voor derden kenbaar is. Bij bijvoorbeeld verkoop (eigendomsovergang) blijft de erfdienstbaarheid bestaan. De erfdienstbaarheden zijn opgenomen in leveringsakten (eigendomsbewijzen) van uw huis of dat van de buren. indien u wilt weten of er erfdienstbaarheden op uw perceel zijn gevestigd of dat u zelf van andermans perceel gebruik mag maken, kunt u via het Kadaster de afschriften van de akten van vestiging van de erfdienstbaarheden opvragen.

Een erfdienstbaarheid moet op de minst bezwarende wijze worden uitgeoefend en mag geen overlast veroorzaken aan het te gebruiken perceel.

Mag ik mijn perceel wijzigen?

Bij een recht van overpad geldt dat dit uw perceel is en dat u daarmee in beginsel mag doen en laten wat u wilt, mits uw buren de erfdienstbaarheid kunnen uitoefenen. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. Als u bijvoorbeeld een schutting wilt plaatsen mag dit, maar dan moet u wel rekening houden met het feit dat uw buren van nog gebruik kunnen maken van de erfdienstbaarheid. U bent ook gerechtigd om de tegels van het voetpad te vervangen door grind als dit de toegankelijkheid van de buren niet belemmert.

Mag ik mijn erf afsluiten?

Als eigenaar van een erf bent u – ook in het geval dat het erf is belast met een erfdienstbaarheid van weg - bevoegd om dit af te sluiten. U mag geen maatregelen treffen die in strijd zijn met de erfdienstbaarheid en waardoor de ander geen gebruik meer kan maken van uw erf. U moet er dus wel voor zorgen dat uw buren de onbelemmerde toegang behouden tot uw erf om de erfdienstbaarheid uit te kunnen oefenen. Dat betekent dat u uw buren de mogelijkheid moet bieden om zich elk moment, en zonder telkens afhankelijk te zijn van uw directe medewerking, de toegang tot het erf te krijgen ter uitoefening van de erfdienstbaarheid, door uw buren bijvoorbeeld een sleutel te geven.

Kan ik van een erfdienstbaarheid af?

Er zijn een aantal mogelijkheden om een erfdienstbaarheden op te heffen, maar dit kan niet eenzijdig. Indien er problemen ontstaan met betrekking tot de uitoefening van de erfdienstbaarheid is het verstandig om dit eerst onderling met uw buren te bespreken. Een erfdienstbaarheid kan door overeenstemming tussen partijen worden opgeheven. Een alternatieve mogelijkheid is dat u uw buren vraagt om een betaling voor de erfdienstbaarheid (retributie in de zin van art. 5:70 BW). Wanneer er niets over betaling vastligt in de vestigingsakte kunnen uw buren betaling weigeren; u kunt ze niet dwingen te betalen. Als u het eens kunt worden met uw buurman over de wijziging of zelfs de opheffing van de erfdienstbaarheid (tegen betaling), kunt u dit in een notariële akte laten vastleggen en deze laten inschrijven in het Kadaster. Indien er slechts persoonlijke afspraken worden gemaakt, binden die afspraken alleen de beide partijen, maar blijft de erfdienstbaarheid gewoon in stand. In dat geval kunnen opvolgende eigenaren die weer gebruiken.

Mocht er een geschil ontstaan waar u onderling niet uit komt, dan kunt u zich eventueel tot de rechter wenden. De rechter kan een erfdienstbaarheid opheffen op grond van onvoorziene omstandigheden (ex art. 5:78 BW) of als de eigenaar van het heersend erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid en het niet aannemelijk is dat het redelijk belang daarbij terug zal keren. Zo heeft de eigenaar van het heersend erf  bij een erfdienstbaarheid van uitweg in beginsel geen redelijk belang meer als hij een redelijk alternatief voor het bereiken van de openbare weg voorhanden heeft. Een andere mogelijkheid is dat de vordering wordt gegrond op misbruik van de bevoegdheid tot uitoefening van de erfdienstbaarheid.

Mijn buren wijzigen hun erf zodanig dat zij intensiever gebruik van mijn erf moeten maken, mag dat?

Een erfdienstbaarheid mag niet worden verzwaard door wijzigingen in de toestand van het heersende erf, tenzij uit de akte van vestiging iets anders blijkt. In geval van verzwaring van de erfdienstbaarheid door uw buren kunt  u (als overleg met de buren niet werkte) wijziging of opheffing van de erfdienstbaarheid verzoeken aan de rechter (art. 5:78 sub a BW). Er moet dan wel sprake zijn van onvoorziene omstandigheden in de zin van die bepaling. Indien uw buren zelf de mogelijkheid hebben om op hun eigen erf een aanpassing te doen, zodat de erfdienstbaarheid niet wordt verzwaard, is dat de meest aangewezen mogelijkheid.

Vragen over Erfdienstbaarheden?
Neem contact op met Olivier (O.R.) baron van Hardenbroek van Ammerstol

Bel mij terug:

(* verplichte velden)

Nieuwsbrief

Op de hoogte blijven? Wij sturen periodiek een gratis nieuwsbrief met actualiteiten op juridisch gebied.