Aanneming van werk: het nut van de omzettingsverklaring

De ingebrekestelling

Wanneer je er samen met de aannemer niet uitkomt, ontkom je er vaak niet aan om de juridische weg te bewandelen. Die juridische weg begint met het sturen van een ingebrekestelling. Een ingebrekestelling is (bij voorkeur een aangetekende) brief waarin je de aannemer verzoekt om het werk alsnog binnen een duidelijke, maar vooral ook redelijke termijn af te maken en/of waar nodig te herstellen. Je vraagt dus aan de aannemer of hij de overeenkomst alsnog wil nakomen. Het is belangrijk dat je zo precies mogelijk omschrijft wat de aannemer nog moet doen.

Het verzuim en de bevoegdheden die daardoor ontstaan

Als de aannemer niet binnen de door jou gestelde duidelijke en redelijke termijn reageert met bijvoorbeeld de mededeling dat hij het werk alsnog zal afmaken en/of waar nodig te herstellen, dan komt de aannemer na het verstrijken van de door jou gestelde termijn in verzuim. Dat verzuim is belangrijk, omdat het verschillende nieuwe juridische bevoegdheden in het leven roept.

Eén van die bevoegdheden houdt in dat je het werk door iemand anders dan de aannemer mag laten afmaken en/of herstellen op kosten van de aannemer. Ondanks het voorgaande, is het toch verstandig om een zogeheten ‘omzettingsverklaring’ te versturen. Maar wat houdt zo’n omzettingsverklaring dan precies in en waarom is het toch verstandig om die verklaring te versturen?

Het nut van de omzettingsverklaring

Met het versturen van de omzettingsverklaring wijzig je de aard van de verplichting die op de aannemer rust. Je wijzigt dus eigenlijk de vorm van de prestatie die de aannemer moet leveren. Je zet namelijk de nakomingsverplichting (de verplichting om het werk naar behoren uit te voeren en op te leveren) om in een schadevergoedingsverplichting (betaling van een geldsom). Na het versturen van een omzettingsverklaring kan de aannemer de overeenkomst met jou alleen nog nakomen door de schade te vergoeden, oftewel door het betalen van een geldsom. Zolang er geen omzettingsverklaring is verstuurd, blijft de aannemer bevoegd om het werk af te maken en waar nodig te herstellen. Het nut van de omzettingsverklaring is dus gelegen in het ontnemen van de nakomingsbevoegdheid van de aannemer.

Omvang schadevergoedingsverplichting

Na het versturen van de omzettingsverklaring kun je aanspraak maken op de vergoeding van de waarde van het nog niet (naar behoren) uitgevoerde werk. De vaste lijn in de rechtspraak is vooralsnog dat de schade wordt gewaardeerd op de vervangingswaarde in het economische verkeer. De vervangende schadevergoeding (de eerdergenoemde schadevergoedingsverplichting) moet jou namelijk in staat stellen om het werk door een ander naar behoren af te laten maken. Het komt nogal eens voor dat de in te schakelen derde een hogere prijs in rekening brengt dan de prijs die de aannemer voor het afmaken van het werk in rekening heeft geoffreerd, maar dat is een risico dat in beginsel voor rekening van de aannemer komt. Dat risico komt voor de aannemer, omdat hij eerder de kans heeft gehad om zelf het werk af te maken en/of voor herstel te zorgen. Door dat niet te doen, komen de gevolgen daarvan voor zijn rekening.

Tot slot

Uiteraard kleven er wel wat juridische haken en ogen aan het versturen van een omzettingsverklaring. Zo kan het bijvoorbeeld voorkomen dat er sprake is van een te geringe tekortkoming waardoor een omzettingsverklaring niet wordt geaccepteerd en ontslaat het sturen van een omzettingsverklaring jou in beginsel niet van het moeten nakomen van de op jouw rustende verplichtingen tegenover de aannemer.

Heb je na het lezen van deze blog nog vragen of ben je op zoek naar meer informatie? Bel of mail mij of één van onze andere vastgoedadvocaten gerust of neem een kijkje op onze specialismepagina. We helpen je graag verder.

Gepubliceerd op: 21 december 2022 in Vastgoedrecht
Vragen?
Neem contact op met Linda (L.) van der Knaap
Aanneming van werk: het nut van de omzettingsverklaring
Delen: