De verplichting van verhuurders om huurachterstanden te melden bij de gemeente.
Twee jaar geleden (1 januari 2021) is het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden. Dit besluit bepaalt dat alle verhuurders van woonruimte ontstane huurachterstanden moeten melden bij de gemeente. Het idee hierachter is dat de gemeente eerder op de hoogte is van toenemende betaalachterstanden en daardoor sneller schuldhulpverlening kan inzetten. Op die manier kunnen uithuiszettingen worden voorkomen. In de praktijk blijkt echter een groot deel van de verhuurders de huurachterstanden van hun huurders (nog) niet bij de gemeente te melden. Dit kan verhuurders soms duur komen te staan. Lees hierover in deze blog.
Is een verhuurder verplicht huurachterstanden te melden bij de gemeente?
Op grond van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening zijn verhuurders verplicht om de gemeente te informeren zodra er signalen zijn die wijzen op problematische schulden bij een huurder. Die signalen zijn bijvoorbeeld het door de huurder niet meer reageren op betalingsherinneringen, aanmaningen of op andere contactverzoeken. Hoewel de verhuurder op grond van het besluit wordt aangespoord om actief in contact te treden met de huurder over zijn financiële situatie, noemt het besluit geen daadwerkelijke sanctie voor het niet doorgeven van de huurachterstand bij de gemeente. Dit betekent dat het niet naleven van het besluit dus geen directe consequenties (zoals een boete) heeft voor verhuurders.
Meldplicht wordt meegewogen bij ontbindingsvorderingen
Hoewel het besluit geen sanctie noemt voor het niet doen van een melding, weegt de rechter die omstandigheid toch mee in een procedure. Dit gebeurt dan in zaken waarin een verhuurder, vanwege een relatief grote huurachterstand van zijn huurder, aan de rechter vraagt de huurovereenkomst te ontbinden. De rechter heeft in sommige gevallen geoordeeld dat de huurovereenkomst in stand moest blijven omdat de verhuurder (nog) geen melding van de huurachterstand had gedaan bij de gemeente. Volgens de rechter werd de huurder door het niet doen van die melding een mogelijkheid op schuldhulpverlening bij de gemeente onthouden. De rechter kon daardoor niet uitsluiten of de gemeentelijke schuldhulpverlening de huurachterstand had kunnen voorkomen en dat maakte ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardig. Het doen van een melding wordt dus meegewogen in de beoordeling of de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
Wanneer staat het niet naleven van de meldplicht ontbinding van de huurovereenkomst in de weg?
Uit de rechtspraak volgt dat rechters zich voornamelijk de vraag stellen of het aannemelijk is dat een melding het oplopen van de huurachterstand had kunnen voorkomen. Te zien is dat in zaken waarin een melding van meerwaarde had kunnen zijn voor de situatie van de huurder, de ontbindingsvordering van de verhuurder (vaak) wordt afgewezen. Zelfs als de huurder niet verschijnt in de procedure (zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:RBAMS:2022:1025). Aan de andere kant wordt een ontbindingsvordering (ondanks het niet doen van de melding) vaak toegewezen als een huurder niet of nauwelijks inkomen heeft. De rechter acht het dan niet waarschijnlijk dat de huurachterstand met een tijdige melding door de verhuurder zou zijn ingelopen. Ook in zaken waarin eerdere schuldhulpverlening helaas niet voorkwam dat de huurachterstand (opnieuw) ging oplopen, oordeelde de rechter dat een nieuwe melding waarschijnlijk niet effectief zou zijn geweest.
Advies voor verhuurders
Verhuurders worden aangeraden om bij twee maanden huurachterstand actief in contact te treden met de huurder en gemeentelijke schuldhulpverlening aan te bieden. Mocht dat contact nergens toe leiden, dan is het advies om bij de gemeente een melding te doen van de huurachterstand. Hierdoor wordt het risico voorkomen dat de ontbindingsvordering wordt afgewezen vanwege het niet naleven van de meldplicht uit het besluit.
Roept het lezen van de blog vragen op? Neem dan gerust contact op met één van onze vastgoedadvocaten.
